手持金０円で不動産売買やローンはできる？
お客様のご勤務先の状況などによりますが、銀行により諸費用の借り入れも可能ですから、最終的に手出し０円で売買もローン借入も可能です。
手付金とは、証拠金として渡す、ある程度まとまったお金です。原則として、一時的にせよ手付金は必要です。ただし例外もあります。
当社のような仲介手数料無料の会社なら諸費用も少なく、自己資金がない場合でもローンに有利です。
※本稿では理解を促すために「証拠金」「預け金」と表現していますが、法律的には「手付」と表現します。
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諸費用込々のフルローンは可
結論からいいますと、頭金がなくても、自己資金がなくても、諸費用も含めたローンは可能です。その意味では、手持金０円で手持金０円で不動産売買やローンはできます。
諸費用も含めたローン
マンション・住宅を購入する時は、購入時の諸費用を考えなくてはいけません。大手の銀行では住宅ローン本体の金利と同じ金利で、借入が可能です。もちろん、物件価格以上の借り入れになりますので、住宅ローンといえども、審査の目線は厳しくなります。
「頭金を貯金したほうがいい」とは、心構え的な部分としてはそうだと思いますが、各ご家庭の事情にもよるかと思います。
当社は仲介手数料無料ですが、ローンのコンサルティングも対応します。手数料が安くなれば諸費用負担が軽くなり、借入返済額も下がります。つまり、ローンの合格率があがり、有利になりますのでお勧めです。まずはメールで可能な限り状況を記入いただき、ご相談ください。
家具なども必要ですので、家を買った後の生活を考えると現金の保持も大切です。
諸費用の先行投資が必要な場合
意外と知られていないのが、諸費用でも先行投資が必要なことです。印紙代・仲介手数料の半金などがそれにあたります。通常、仲介手数料の支払い契約時半金・決済時半金が多く、契約時の支払い数十万にも及びます。したがって、手数料無料の物件ならば、印紙代の数万円で収まります。
当社のように仲介手数料無料の場合は大きな投資が不要ですので有利となります。
頭金・自己資金・手付金の違い
「頭金」「自己資金」「手付金」が混乱して認識されているようです。念ため、まずは、その違いを確認します。
「頭金」とは「物件代金」のうち「自己資金」で調達する部分です。
自己資金は、諸費用も含めた総取得費用のうち、手元のお金から出金する部分を言います。範囲は物件価格に限定されません。
手付金とは購入契約時に払うものです。証拠金のような役割があります。手付金を放棄することで、後日、契約をキャンセルすることもできます。大きな契約をしますので、いわば誠意のようなものです。
『頭金』は、『自己資金』とニュアンスは近いですが、少し概念が違います。おそらく、手持ちの部分を頭として、ローン部分を体にたとえられているのでしょう。物件価格から住宅ローン借入額を引いた部分です。物件の金額構成に着目した言い方です。頭金の反対語は借入金（ローン）です。
諸費用を含め、すべての資金をローンにすることも可能ですから、つまり、頭金は０円でも十他行の購入は可能であり、これ答えとなります。
自己資金との違い
自己資金は頭金と近い概念なので、混乱することもありますが、実際には違う概念です。諸費用も含めた総取得費用のうち、手元のお金から出金する部分を言います。自己資金の範囲は物件価格に限定されません。調達方法に着目した表現です。自己資金の反対語も借入金（ローン）です。自己資金のなかには、諸費用も含まれますので、頭金とは少し概念が違います。
手付金との違い
手付金は、頭金や自己資金とは全く違う概念です。手付金とは購入契約時に払う証拠金（誠意）のことをいいます。
不動産の売買は高額ですので、契約から実際のカギの引き渡しまで、１月以上かかります。そのとき、契約時に証拠金を支払います。そのお金を手付金といいます。手付金の反対語は残代金です。
自己資金をねん出して不動産を取得する場合には、手付金は自己資金の一部から支払います。自己資金を捻出せず、全額ローンを用いる場合には、手付金は一時的な預け金という位置づけになります。
預け金といっても、重要な契約証拠金ですので、もし一方的に契約破棄（キャンセル）を宣言すると、手付金は没収されます。
手付金が少額や０円のとき
｢手付金｣とは、売買契約の締結時に支払われる金銭のことです。頭金と別の概念です。預け金と言ってもいいかもしれません※。
原則は、手付金は一時的に必要
書面上で売買契約を結ぶときには、手付金は必要とされています。手付金の役割は、不動産売買の契約時の証拠金です。証拠金ですから、ある程度まとまったお金が必要です。高額ですので、証拠がないと、売主は怖くてできないわけです。 この証拠金を手付金といいます。
手付金は契約の証拠金（デポジット）としての機能があります。法律的な建付けは、後日行う売買代金全額を支払う期日に、売主は買主に返還するという位置づけです。しかし、実務的にはそれをやっていると面倒な話ですので、「残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」として扱います。
手付解除
証拠とはどういう意味かといいますと、具体的には、「契約を一方的にキャンセルするとペナルティで没収される」という意味です。契約違反が生じた場合のペナルティとしての機能があり、契約の相手が契約の履行に着手するまでならば、手付金を放棄することで契約を解除できます。手付金を放棄すれば解約ができるという契約内容で締結します。
このような解除を手付放棄による手付解除といいます。しかし、みだりに手付解除が生じることになれば、当事者は大きな時間的・経済的な損失を被りますので、軽い気分の解約は防止しなければなりません。軽い気分の解約を防止するためには、放棄するには惜しいほどの手付金を設定することで、いい加減な意思で契約することを防止することができます。このように、手付金は証拠金として、ある種の「契約の重し」のような役割をしています。
どうしても手付金が出せない場合
本当に２０～３０万円程度のお金しか手元にないなど、様々な事情があるお客様もいます。どうしても手付金が出ない場合には、違約時の手付法規による手付金相当額を売主に保証することで、０円手付での契約を可能にするサービスもあります。保証料は１５万～５０万円程度のようです。売主が合意すれば、このようなサービスを利用することも可能かもしれません。
手付金を支払っても資金は回る？手元に残る？
諸費用にあてる分を先行して手付金として支払ったとしても、実際に資金繰りとしては回り、手付金分は手元に残ります。なぜでしょうか。
諸費用は、契約時に支払う一部を除き、残代金の支払い日に支払います。手付金を支払うことで諸費用に回せるお金がなくなっても、決済日に、残代金分をマルっと借ります。先行投資の埋め合わせができるので、資金繰りとしては回ります。契約時に支払う一部のに諸費用だけ、手付金と同時支払いでも回せるようにしておけば大丈夫です。
なお、契約時に支払う一部の費用とは以下のものです。
- 仲介手数料の半金
- 印紙代
- 事務手数料
この辺りは、不動産業者がしっかりとプランニングをしてくれますので、ご心配には及びません。誤解が生じないよう、当社の場合ですと、諸費用の一覧表とともに、資金繰りの見通し表を提示しています。ご参考にしていただけると思います。
もし仲介手数料無料の物件であれば、半金も不要なので、資金繰りとしてはかなり有利です。
単に諸費用の一覧だけですと、どのタイミングで必要か、わかりづらいと思います。
手付金の持ち合わせが０円のとき
手付金が少額だったり、なかったりする契約は、解約予防の証拠金がなくなるため、売主は受け付けてくれないのが一般的です。不動産は高額な取引ですので証拠らしいものが何もないと、売主も怖くて契約ができないのです。経験上、年度末が絡む時期、売主さんが１万円の手付金の取引を受け付けてくれたことがありますが、レアケースです。
売主の立場からすると手付金を少額にしてしまうと気軽に契約をキャンセルされる可能性があるため、リスクとなります。そのため、ある程度まとまったお金の手付金の提示が必要となり、通常は、数十万～売買価格の１割の範囲です。
ただ、買主にとってリスクは大であり、交渉が必要ですが、法律的には手付金０円でも契約もすることも可能です。しかし手付なしで契約を行った場合は、売主・買主のいずれも手付解除ができません。これが厳しいリスクとなります。詳しくは後述いたします。
手付０円は手付解除ができない
実際にはともかく、法律的には、手付金なし（０円）でも、不動産の売買契約ができるかと聞かれれれば、答えはＹＥＳです。
ただし、実は買主にとっても大きなリスクがあります。手付金０円で契約すると、手付解除による契約解除ができなくなるからです。契約をキャンセルしたくなった場合は、直ちに損害賠償となります。
いきなり損害賠償となる場合には、手付解除による損失よりはるかに莫大です。契約解除による損害賠償となると最大で物件価格の２割です。いきなり数百万の賠償金になってきます。手付放棄による解約であれば、１００万円程度の損失のはずですから、大変な話になってきますので、まとまった手付金で契約するとしたほう方が、お客さんを守ることができます。
手付金は買主様を守るものでもあります。
手付金の貸与は禁止
ちなみに、不動産業者が手付金を貸し付ければ・・・との発想が生まれそうですが、これは手付金の貸し付けは法律違反の行為です。（宅地建物取引業法４７条３項：宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。⇒手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為）。様々なブログ（ときには不動産業者のブログも含む）で、「手付金０円でも家は買える」という記入を見ますが、少し誤解があるかもしれません。
このことから、『契約の後日、手付を送金』という取り決めは、受け入れられません。
手付金を貸すという不動産営業マンがいたら危険です。
不動産売買の契約では手付金はいくら必要か？
このように、ゼロ円手付という特殊な契約を除き、フルローンで行く場合でも、一時的にまとまった資金が必要です。先行して大きな負担があるとすれば手付金かもしれません。全額ローンを組む資金計画でも、先行投資としての手付金は必要になります。
手付金に決まった金額はない
実は、手付金の設定金額は契約の商談で決定する事項です。一定ではありません。手付金の額は仲介業者が決めることはありません。ときどき、「手付金0円もしくは少額で契約はできるか」というご質問をお受けする場合がありますが、実は、仲介業者としては答えづらいご質問の一つです。契約として受け入れるかどうか、これは売主の判断事項で、当社は仲介業者ですので判断ができないからです。
決まった金額はないということはどうことか。手付金の額自体は交渉です。証拠という意味では、まとまった額が望ましいのですが、申込を書いていただくしか、判断できません。最終的には購入の申込書を通して金額を申し出て、それで対応するか、売主が判断します。
手付金の額は契約内容によって変わる。
少額の手付金で契約はできるか
理論上、極端な場合では、１円でも合意すれば可能です。しかし、上の段落の通り、売主のリスクであり受け入れられることは少ないと思います。手付金が少ない場合の契約は、少額手付で交渉になります。
手付金額はあくまでも交渉の事項となりますので、当社は仲介業者ですので、お断りすることはしません。売主さんが了承をすれば構いません。進め方としては、まずローンの審査を通してから、信用状況を固めて、その後に手付金の金額を含めて、契約申し込みを通して、交渉することになるでしょう。
そのため、わかっているプロの売主が受け入れるとすれば、むしろ手付金０円契約になるかもしれません。そのあたりは後述します。
少額手付でも買える物件
少額手付でも購入できる物件はあるでしょうか。交渉すべき事項なので法的な決まりはありませんが、傾向を考えてみましょう。
個人の売主では受け入れづらい条項ですので、柔軟な対応ができるためには、会社であることも重要です。手数料無料の物件が大前提となります。
売主は数をこなさなければならない大きな会社が売主となるでしょう。
さらに、あえて不利な交渉を受けるということは、売りづらい物件である必要があります。
このような物件になると思いますので、ご事情により、手付金０円で進めたい場合には、その旨ご相談をください。セレクトしてご提案いたします（相談フォームのどこかに、「手付金０円希望」の旨をご記入ください。）
手付金の相場感
手付金に決まった額はないとはいえ、相場観というものはあります。ある程度求められる額です。通常は、数十万～売買価格の１割の範囲でしょうか。当社では５％から商談をすることをお勧めしています。このあたりが経験的に多いです。
物件価格が高い低いで、手付金の金額も変わってくると思います。１０００万円台・２０００万円台ならば５０万円でも大きな金額ですし、１億円前後の物件ならば、５０万円では心もとないといえるでしょう。
手付金の上限額については 宅地建物取引業法の規定を一つの目安にしています。同法では完成物件の場合、手付金を１０％とするならば手付金保全措置を取ることが不要という規定があり、このラインが目安となっています。
５％で勧められる理由
最初、５％で勧められるのは、０～１０％の真ん中を取って、真ん中ぐらいが一般的と認識されていからです。ただ、それも必須だったりするわけではありません。物件価格によって５％でも相当な額になる場合もあります。そのため、手付金の目安としては、手付解除を防止するため、軽い気持ちでは契約することがない、ある程度大きな金額であればよいわけです。
頭金が求められるお客様タイプ
お客様のご勤務の状況などによりおおよその目安はあります。借入可能額、物件価格、銀行の好みなど、他の事情は一切無視し、一般的な視点で、必要とされる頭金の額をご案内します。
お客様タイプによる頭金の目安
自営業者の方・小規模法人を経営する方
自営業者の方・小規模法人を経営する方が通常の銀行で住宅ローンを利用する場合は、２割は必須です。
フラット３５ならば、審査により、頭金ゼロのフルローンも検討できるかもしれません。
外国人の方
永住ビザがある場合には、住宅ローンの世界では、日本人のお客様と同じような権利義務をもつことができます。審査にもよりますが、どの銀行でも借りることはできますし、諸費用も含めた「自己資金ゼロ」も検討対象となります。フラット３５も利用が可能です。
永住ビザない外国人の方の場合、利用できる銀行は限られます。フラット３５も利用ができません。日本滞在年数、勤続年数の制限もありますが、利用できる銀行でも頭金は２割がスタートラインです。
既存不適格などの取得
不適格物件を購入希望する場合、利用できるローンはさらに限られます。ノンバンク等に頼る必要があります。彼らのスタートラインは２～３割の頭金です。後は担保評価によって変わってきます。担保評価額が物件価格の５割ならば５割、４割ならば４割と、担保評価の足りない部分を現金で補ってやる必要がああります。
※本稿では理解を促すために「証拠金」「預け金」と表現していますが、法律的には「手付」と表現します。
