中古住宅（マンション・戸建て）の購入の流れ

公開日:2016年12月27日　更新日：2023年10月30日

author：春日秀典

本項は不動産屋さんの記述ですので実践的な説明になっています。

現金取得の流れについては別の説明があります。不動産・住宅の現金取得の流れをご覧ください。

これから家さがしのスタートという方は見学の流れもご参考にしていただけると思います。

契約に関する部分の流れとキャンセルの関係を解説したものは中古マンション・住宅の申込や契約、キャンセルについてでご覧ください。

流れの概要

物件を決めて申込を開始してから決済までにおよそ１～２か月前後ですが、これまでの経験では、特急でやれば２週間半くらいでも対応できますので、お急ぎの事情のある方はご相談ください。

「契約」とは手付を打ち、記名捺印をして約束をすることを指します。この段階ではまだ居住できません。お金を払って、鍵と名義を引き渡されることを「決済」と言っています。決済が終わると居住できます。この用語をを間違えると、少しご相談が混乱しますので、注意しましょう。

仲介手数料無料で当社への乗り換えるなど、事情により仲介業者の変更する場合でも、契約準備に入る前が望ましいでしょう。（※１

購入申込までに決めておくこと

購入の申し込み時に、申込内容と関連して、ご意向を確認される事項があります。事前に検討を加えておかなければなりません。

付帯条件の設定

身近なところでは残置物の交渉や付帯工事のことなど。複雑なところでは、停止条件の設定など。金額以外でも、契約に影響を及ぼすことがある場合は、申し込みに落とし込むことが理想です。心配次項は担当万にご相談くだるとよいでしょう。

ローンの事前審査とローン先の目処

売買契約を成立させたあと、ローンの本審査承認までの時期は、３週間～４週間しかありません。意外とゆっくりしていられる時間がありません。したがって、売買契約とほぼ同時にローンの本審査を進めるほうが良いです。

不動産業者経由のローンならば、本審査の申し込みも不動産業者が代行できますので、契約のときにローンの申し込みをすれば楽です。

ローンの事前審査の承認時には、金利その他の貸し出し条件が明確になります。そのなかから最も有利な金融機関を選べばよいと思います。

建物状況調査の検討

建物状況調査とはインスペクションのことです。日本ではまだ根付いていない制度ですので、トラブルを避けるためには、申し込み以降、契約までに行うことが良いでしょう。そのため、事前に必要か否かについての判断を勉強しておきましょう。

ローン事前審査

ローンの事前審査とは仮審査ともいいます。将来の本申込・本借入をするための事前サービスとして、銀行が、売買契約を行う前に、融資の信用力を確認をしてくれます。事前審査の趣旨についてはリンク先で掘り下げてご説明しています。

ローンの事前審査とは

事前審査により、融資希望資金の申込内容をだいたい確定させます。本申込時でも、売買契約に影響がない限り、資金計画は変更はできますが、影響を及ぼす銀行もありますので、この時点での資金計画を詰めておくほうが望ましいでしょう。

例として、過去の三菱ＵＦＪ銀行の事前審査の書式をご紹介します。最近はオンラインのみで対応する銀行もふえてきましたが、おおよそ似たような内容です。

ローンの審査の申込は複雑な内容ではありません。お客様の勤務先・収入の内容、物件の内容、資金計画の内容を記述して、その証拠となる情報を添付して、審査をしてもらいます。

事前審査の精度

メガバンク・有力地銀での事前審査であれば、本審査でキャンセルされることは極めてまれです。以前、大手銀行のローンの審査をされたことがある場合はお知らせください。信用力があることが明確ですので、以降の流れがスムーズです。他の金融機関の場合はご相談ください。ローンの審査は当社でも代行できます。

一部の金融機関ではネットなどで積極的に、お客様に対して直接、事前審査を呼び掛けている金融機関があります。しかし、一部のネット銀行、フラット３５などでは、事前審査とは称するものの、全く信頼できないタイプもありますすので注意が必要です。このことは、売買に携わる不動産業者であれば、共通の認識をもっています。

「不動産業者からの事前審査の持ち込みを受け付ける銀行」の場合には一般的な銀行の事前審査と同等の精度でが多いようです。一般的な銀行の事前審査と同等である場合には、事前審査に通過したとして認識されます。

ネット銀行

ネット銀行の場合では、「担保評価」を行っていないこと、お客様の個人信用情報を確認していないことなどが挙げられます。詳細はネット銀行の住宅ローンのメリットとデメリットでご説明しています。

ただし、ネット銀行でも代理店を経由して進めることができる銀行もあります。このようなところは、精度が信頼できると思います。たとえば、ＳＢＩ住信などがその例です。ソニー銀行も、特殊な物件でなければ、一定の信頼性があると感じます。

じぶん銀行、新生銀行は事前審査と本審査の結果が異なることがしばしばありますので注意が必要です。このような銀行を希望される場合には、万が一、本審査でＮＧになる場合に備えて、伝統銀行とペアで事前審査を進めていただき、ネット銀行などで否決になった場合は、伝統銀行でけっいに応じていただく前提で、契約を進めるしかありません。

フラット３５

フラット３５では事前審査という制度があり、お客様の個人信用情報を確認していて、その情報は本体である住宅金融支援機構でも確認されています。したがって、ネット銀行の事前審査よりはいくらか精度が高い事前審査となっていますが、かつての経緯から、ほとんどの場合でフラット３５の事前審査は信頼されていません。

受け入れてくれない理由はいくつかありますが、理由の一つは、事前審査の段階ではお客様から提出される情報は「性善説」として取り扱われるので、本審査時に要求される審査資料との矛盾が出てくることがあった場合、本審査では否認されることがあります。

もう一つは、フラット３５の事前審査では担保情報は一切みていないことも挙げられます。フラット３５ではフラット３５の適合証明が出れば利用できるというシステムになっているため、担保評価という概念が希薄です。しかし、本審査では担保の情報も確認するため、担保的確に著しい疑問点が発見されると、本審査で謝絶されます。

したがって、フラット３５の利用では本審査まで進めておくことが多いようです。

健康状況の確認

住宅ローンの利用時には、団体信用生命保険（団信）に加入していただきます。団体信用生命保険とは、生命保険の一種です。団信に加入できないと、ローンの取り付けに強力な障害になります。ご健康にご不安がある方、どんなに遅くとも、ご購入の申し込み時、本来なら家のご見学の前段階でお申し出ていただいたほうが、良いでしょう。ご健康面での不安やご障害のある方は、別の作戦があります。

団体信用生命保険とは略して団信ともいいます。住宅ローンを借りた人が死亡もしくは高度障害になったとき保険金でローンの残額が返済される仕組みの生命保険です。団信は住宅ローンと切り離せない重要なものです。団信については、団信のことで詳しくお伝えしています。なお、保険料は金融機関が支払ってくれるので心配ありません。

団信の告知書のサンプル

自主的な事前審査は不動産業者と要相談

戦術の通り、これらの銀行では事前審査の精度が低い金融機関がほとんどです。お客様経由のみの受付の銀行の場合、審査の精度が把握できない場合もあります。このような銀行では、「お客様が直接申し込みをする事前審査」では、審査に通過したとして受け入れてくれないこともあり、総がんが必要です。

事前審査の必要書類

必要書類を準備しておく必要があります。事前審査の書類はこちらにあります。サラリーマンで無借金の皆様は書類の準備も簡単だと思います。しかし自営業・経営者の皆様の場合は申告書・決算書などの準備が必要になります。お借入れがある方の場合は、借り入れ状況の確認が必要です。

お客様の状況によって必要書類は変わりますので、本来であれば、購入の申込を入れる前に不動産業者などに相談をしておくことが望ましいといえます。

購入申込をする

購入予定の家が定まると、具体的な商談がスタートさせるようになります。商談は「申込書」の提示からスタートです。「買付証明」もしくは「買付」などということもあります。

申し込みから売買契約までのリードタイムは、実務上は皆さんが想像する以上にスピーディで、１週間くらいです。昔は、当日、翌日など、乱暴な商談も多かったものです。最近はコンプライアンスの関係で、減少していると思います。購入にも競合があります。「誰かがいいと思う物件は、別の誰かもいいと思う」のが、実務上の経験則です。ローン審査を終えて信用力を証明されている人が、購入のライバルで出現すれば、実際には競合に物件を持っていかれますので、１週間くらいが折り合いだと思います。

日程や契約内容など具体的な売主との具体的な相談を、仲介人経由で進めることになります。申込は契約ではありません。契約ではありませんので撤回は可能ですが、申込を受けて不動産仲介業者の契約に向けた調整業務が始まりますので、撤回は望ましい行動とは言えません。

販売現地で購入申し込む場合

購入のお申込は、見学したときでよければ物件の現地でも構いません。ローンの申込書類のご記入や資金計画の検討と同時で、当社の事務所でも構いません。お客様のご意向に対応します。

現地でご決断なさって、そのまま申込書を記入される方も意外と多いです。つまり、いちど買い逃す経験をされるお客様は購入申込と同じタイミングで事前審査をご記入いただくことも多いです。必要な書類をご準備されていて、アクションが早くなる傾向があるようです。

お客様によっては、「申し込みをすべき物件」と予感がしている場合もあります。「仮に申し込む場合には」と想定で、どのような準備をすればよいかは、事前に申し出ていただくとよいでしょう。

当社事務所などでの購入申し込む場合

家族会議など、じっくりとご検討されたい方ももちろん多いです。お申込みが後日になる場合は、当社の事務所に足をお運びいただきます。そのときには、同時に、ローン事前審査（後述）の書類をご記入いただきます。

ローンのシミュレーション、物件の説明など、落ち着いた場所でじっくりできますので、こちらもお勧めです。

重要事項説明の事前開示の依頼

売買契約時までに、重要事項説明書をと売買契約書を事前に開示してもらえるよう、依頼してみましょう。できれば数日前がいいのですが、急いで契約する必要がある人気物件の場合でも、前々日くらいには、ドラフト（案文）がもらえるとよいでしょう。予習をしておき、不明点を明らかにしておきます。

重要事項説明書は事実を記述する書面ですので、ほとんどの場合、異常ともいえる事実は出てこないものです。実際には、危険性を内包した物件がそうそう多くあるわけではありません。したがって、事実のなかでも異常の範疇に属するものは、【備考】【容認事項】に記載されます。重要事項説明は法的・建築的な用語も多いですのでわかりづらいことも多いですが、各項目の備考に注力をすれば、読解の精度はかなり上がります。

詳しく説明を受けたいポイントは、事前にお申し出いただくといいでしょう。当社では、売買契約に先立ち、重要事項説明書の案文をご案内しております。

コロナの影響で発展したことの一つに、最近はズームなどのオンラインミーティングのツールが発展してきました。当社では、「重要事項説明の事前説明」をオンラインで対応します。

重要事項説明と売買契約

事前審査が承認され資金の裏付けが取れますと、売買契約に進むことになります。

物件調査

ローンの審査の時間を利用して、通常の不動産業者ならば「重要事項説明書」の作成のための物件の調査を行っています。当社では不動産仲介人としての責任から、宅地建物取引士が調査を行います。

お申し込み後でも、お客様はご不明点を解決する時間がございます。気軽にと言っては変ですが、物件購入のお申込は過度なご心配はせず、奮ってご記入いたければと思います。

調査を行うと申込みの時点では明らかではなかった事実が出る場合もまれにありますが、このような場合には、当社では買主様に逐次情報を報告しています。経験から、「やばい事実」については把握してます。後で壊れるより、先に明確にしておいたほうがいいわけですから、契約の意思にかかわるほどの重大な事項が発見・確認できれば、重要事項の調査期間中においても、随時情報のお知らせを入れております。

売買契約

売買契約では、宅地建物取引士の重要事項説明書をご確認いただきます。重要事項説明と売買契約の重要な関係については、「重要事項説明書と売買契約」で詳細を記入しております。この場において、物件の内容をご理解いただきます。最終的なご意志を確認して、売買契約が成立です。なお、契約にかかる所要時間は通常は３時間台を見込んでおります。

不動産は人生で多いものではないので、わかりづらいことも多いですが、ご納得いくまでご説明します。必要に応じ、図表やコンピュータ画面を見ながら、ご理解が進むよう説明していきます。

重要事項説明書

重要事項報告書とは、レポート形式でお客様に報告するための書類で、買主は購入の判断の際の重要な事項を説明する意義があります。この調査説明をお客様が確認して十分納得から契約という形式になります。

重要事項説明書は売買契約書と同等の重要な書類です。もし買主と売主が後日にトラブルになれば、紛争の調整を行うときの判断の根拠となることもあります。重要事項説明書の意義は重要事項説明書と売買契約のページをご覧いただければとおもいます。

なお、この重要事項説明書を買主が確認できる段階では、「業務を提供した」とみなされ、仲介業者の貢献が認められる状態となります。仲介手数料無料サービスの利用による対応ができなくなります。

売買契約までの準備

お子様を預けるかどうかの判断

売買契約は普通でも３時間半程度の長丁場になります。ローンの書類もまとめようとすれば、４時間はかかります。

接客スペースでは弊社のマスコットくまの’まーくたち’がお出迎えします。
お子様も、まーくたちが遊んでくれると思います。ただ、それも飽きてしまうこともありますが、スマホを見たりして遊んでられるようです。なお、お客様の服装・ドレスコードですが、普段着でかまいません。パジャマなどは避けたほうがいいでしょう。

簡単なプレイグッズは置いてあります。お絵描きをして過ごしたお子さんもいました。

ローンの本申込と本審査

売買契約を行うと決済のためローンの本申込を行います。住民票などの申込書類をそろえていただき、ローンの本審査です。当社が代行可能な金融機関であれば申し込み手続きは当社の事務所でご対応可能です。前項の売買契約を終えた後すぐ記入ができます。

ローンの本申込までの準備

必要書類の収集

ローンの本申込に必要な書類はこちらで説明しております。

ローンの本申込みでは、不動産業者でもお手伝いできない部分として、身分・収入の公的証明（住民票・印鑑証明・所得証明など）が必要になります。お客様も契約準備期間中に揃えていただければ後々の段取りが楽になりますので、可能であれば売買契約の準備中（前段）の時点で、揃えていただくとよいでしょう。

オプションの団体信用生命の検討

本審査の申し込み時に団体信用生命保険の告知書もご記入いただきます。基礎コースともいえる一般的な団信とともにオプションとなる団信の申し込み機会が訪れます。加入の可否の判断をいただくことになります。候補となる商品について銀行の担当の型から説明を聞くこともできます。ご相談をおねがいします。

ローン契約

さて、ローンの承認が出ますとローン契約です。一般的な銀行ですとローン契約は銀行内部で行いますが、住宅ローンの専門部署がありますので、土曜日・日曜日でも対応ができることがほとんどです。

ローンの契約は金融機関の別室で行います。カウンター前ではありません。こちらも服装は普段着でかまいません。

ローンの契約までの準備

ローンの承認が出ると心配事はなくなります。

口座開設

口座を未開設の銀行であれば、ローン契約までに総合口座の開設をしなければなりません。

必要書類の収集

住民票・印鑑証明などをご用意いただきます。一般的には新住所に変更したうえでローン契約を行うことが多いようです。ローン契約で行う作業や必要書類の説明はローン契約の作業と流れにてご案内しています。

新生活の準備を開始する

この段階ではローンが謝絶されることは滅多にありませんので、新しい生活の準備を具体化させることができます。具体的な引っ越しの依頼や家具・家電の購入、電気・ガス・水道の手続きなど、お引っ越しの準備を進めていただいて大丈夫です。賃貸住宅にお住いの場合は解約の準備に入っても大丈夫です。カーテンの寸法の採寸など、新居に立ち入る場合には、この時期がふさわしいといえます。

マンションの引っ越し準備

マンションの引っ越しではエレベータを占有しますので、管理会社・管理人等にご挨拶をかねて、引っ越しの日付の通知をしてください。下準備（事前相談）は、売買契約を終えた時点で進めてください。

引渡し・決済

期日を打ち合せて、「お引渡しと決済」を行います。金融機関や不動産業者は通常は手短に「決済」と言っています。

決済では買主は残代金を支払い、売主は鍵と権利関係の書類を引き渡します。詳細の流れについては、決済の流れと作業にてご説明しております。決済では代金の送金作業が最も重要です。そのため、実務は金融機関で行います。

決済は金融機関で午前中・午後一番に行うのが一般的です。服装は普段着でかまいません。金融機関での作業はおよそ４０分～１時間くらいです。小規模な金融機関ですと２時間弱かかるかもしれません。登記・名義変更の書類の取り扱いは決済の当日に司法書士が行います。

決済までの準備

具体的には不動産業者から案内があると思います。

決済金種の確認

登記費用などの諸費用のうち、ほとんどの部分も決済日に支払います。決済当日、金融機関からの融資資金が振り込まれたあと、すぐに振込や現金引出などの方法で残代金を支払います。そこで、どのような資金繰りになるのかを確認してください。登記費用など、決済時に支出する費用の見積もりは、どんなに遅く決済準備の段階で確認しなければなりません。

振込用紙（振込依頼書）の例

自己資金の確認

上記の決済金種の確認と連動しますが、自己資金を活用される皆様は、住宅ローン契約をした金融機関の総合口座に自己資金分の入金をしておいてください。当日は自己資金分とローン分を合わせて、残代金と諸費用の支払いを行います。

火災保険の申し込みなど

当社に依頼いただく場合には、火災保険のお申し込みは、おそくとも、決済時に承わります。それまでご検討をお進めいただくことができます。

引渡し後にすること

お引渡し後・ご転居前のご注意ご案内は別のページでご説明しております。ぜひご覧ください。

引っ越し

物件は決済をすれば、すぐにお客様のものです。つまり、いつでも入居ができます。極端なことをいえば、当日でも可能です。マンションの引っ越しではエレベータの専有を伴いますので、事前の下準備があることは、前述のとおりです。

登記（名義変更）の書類

名義の変更日付は決済日と同日ですが、登記手続きが完了しても書類がすぐ出るわけではありません。書類として到着するのは後日になります。書類の完成してお届けがされるのは、２～３週間くらいあとに、「登記識別情報」（いわゆる「権利証」）として、司法書士事務所から送付されます。

見本出典：http://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00206.html

不動産関係の課税

不動産取得税

不動産取得税の軽減がない物件については決済後３か月くらいで課金があります。公共料金の納付書が到来します。課税物件は自動的に課税されます。一部、耐震基準適合証明の取得などにより課税の軽減がある物件は、決済後に申告をしなければなりません。

固定資産税

固定資産税の課税は各年の１月１日の所有者に請求がありますので、決済があった年には課税がありません。当年度は固定資産税の心配は不要です。関西などではルールが異なる場合があります。

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