不動産でかかる税金の一覧はこれ！
不動産の税金は取引のステージでかかる税金があります。税率の設定がいろいろいありますが、課税の項目はシンプルです。
購入時に印紙税（国税）、登録免許税（国税）、不動産取得税（地方税）などがあります。
保有時に固定資産税（地方税）がかかります。
売却時には売却益が生じると譲渡所得に対して所得税があります。
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目次
取得時の税金の種類
印紙税
印紙税は個人、法人問わず契約文書に対して課される税金です。不動産売買の契約に関する印紙は軽減措置があります。
売買契約書
売買契約書には印紙税（国税）がかかります。印紙税は契約金額によって決まっています。現時点までは、1,000万円超5,000万円以下のときは1万円、5,000万円超1億円以下のときは3万円、1億円万円超5億円以下のときは6万円です。現在は令和６年３末までの時限措置となっていますが、これまでのところ延長々々がつづいています。
住宅ローン契約書
住宅ローンの借入契約にも印紙税（国税）がかかります。現時点では契約金額が500万円超1,000万円以下のときは1万円、1,000万円超5,000万円以下のときは2万円、5,000万円超1億円以下のときは6万円となっています。
消費税
個人間売買では、不動産売買の消費税は土地建物とも非課税です。売主が課税法人のときに建物に対して消費税が課税されます。消費税は土地に対しては非課税です。
登録免許税（国税）
登録免許税とは不動産登記を行うときのかかる税金です。住宅ローン控除が利用可の物件は、同じ基準ですので、登録免許税の軽減も受けることができます。
- 【土地所有権移転登記】：戸建購入のうち、いわゆる土地の「名義の変更」です。
- 【建物所有権保存登記】：戸建購入のうち、建物を新築・購入したときなどに行なう、最初の登記です。
- 【建物所有権移転登記】：中古住宅購入のうち、いわゆる建物の「名義変更」です。
- 【抵当権設定登記】：戸建購入の際、ローンを使う場合は抵当権が設定されます。債権額（＝借入額）に応じて登録免許税が変わります。
不動産取得税（都道府県税）
土地建物を取得した際にかかる税金です。不動産取得税は登記情報をもとに、都道府県庁から納税通知書が来ます。税率は評価額の3％です。要件を備えた居住目的の一般的な住宅の購入なら、軽減措置を受けられる場合があります。軽減措置を受けられる基準は、おおむね住宅ローン控除と近い基準です。ローン控除が利用可なら不動産取得税の軽減を受けられると理解しておけばよいでしょう。
その他
多くの場合では、売買契約の決済時に固定資産税に対して清算を行います。関東圏では１月１日基準、関西圏では４月１日基準で起算します。
固定資産税・都市計画税
「固定資産税・都市計画税」は、土地や家屋（マンションの建物等）を所有している人に課税される税金です。固定資産税はマンションを所有している限りずっと支払が続くコストだといえます。
固定資産税とは？
固定資産税は、固定資産の所有者に課税される地方税です。固定資産とは土地・建物が代表的ですが、実は、課税対象は土地・建物には限りません。たとえば工場の機械などもその対象になりえます。
※土地と家屋については登記簿等で課税対象を把握されていますが、通常の償却資産については申告によります。
都市計画税とは？
都市計画税は、都市計画事業（道路、都市高速鉄道、公園、水道、電気etc）や土地区画整理事業を行う市町村が、都市計画区域内にある土地や家屋に対して、その事業に必要となる費用に充てるために課する税金です。
固定資産税評価額をもとに固定資産税とともに課税されて似たようなものに見えますが、固定資産税は税金の使いみちが特定されていないのに対し、都市計画税の用途は限定されています。
都市計画税の市街化区域の都市計画事業等に応じて、市町村の自主的な判断（条例）で決めています。限度税率は0.3％です。２３区においては都税で、都税事務所が事務を取り扱っています。
課税時期
固定資産税・都市計画税は、課税対象の不動産を１月１日時点で所有している者に課税されます。１月１日ということが、不動産売買の実務ではいろいろ影響していますので、しっかり理解しましょう。課税の通知書は6月ころ届きます。
購入の参考として固定資産税を推計する
当社：（株）ロータス不動産が提示するローンシミュレーションでは、日々のランニングコストとして、固定資産税の目安もお伝えしています。また当社では、購入時の仲介手数料・諸費用の見積もりを行っています。当社の仲介をご用命ください。
建物部分の推計
マンションは価格に占める割合のうち、家屋部分の割合が多い不動産です。マンションでは共用部分についても持分に応じて税額を負担します。家屋の課税標準額が推計できれば、固定資産税・都市計画税の近似値が推定できます。以下にネットなどの簡単な調査から、ある程度は推計する方法を記します。当社：（株）ロータス不動産では、必ず契約までに固定資産税の額は報告します。物件見学のご案内の時点では調査未了の場合があるかもしれませんので、固定資産税等について確認をしたい場合はおおせください。
１）課税標準額の近似値を求めるには、まず、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」記載（下にリンクのｐｄｆ）の新築時の単価を調べます。これは登記の課税標準です。しかし、お互い公的機関のデータでから、近いものとなっていると思われます。
このデータの共同住宅の行を参照します。構造ごとに金額が違うので注意。
http://www.lotus-asset-and-property.com/ninteikijunhyou.pdf
２）新築時から経年減点補正率を調べる（リンクのｐｄｆの２ページ目にあります。）
３）調べたい物件の面積を乗じます。なお共用部分も負担対象ですから、適宜５平米～１５平米ほど加算しなければなりません。共用部が大きいマンションは大きめに。少ないマンションは小さめに加算します。
４）算出された課税標準額に対して、税率の1.7％をかけます。
例）鉄筋コンクリート造、築20年、６０平米の場合
- 鉄筋コンクリート造の共同住宅の新築単価＝139000円
- 築20年の経年劣化率＝0.5013
- ６０平米のマンション＝共用部分も適宜加算して、70平米程度
→139000円×0.5013×70×1.7％＝82920円。これが建物の建物部分の課税の近似値です。
土地部分の推計
さらに、これに対して土地の分を加算すると固定資産税が得られます。面倒なら都内２３区なら１万～３万加算、高額エリアなら強めに加算しますが、ここネットなどで取れるデータから、もう少し細かく推計します。
- 固定資産税の算出式
- 固定資産税・都市計画税 ＝ 固定資産税課税標準×持分×（１．４（固定資産税）＋0.3（都市計画税））
つまり、固定資産税課税標準の１．７％が土地の固定資産税・都市計画税ですので、、固定資産税課税標準の算出を確認します。
- 固定資産税課税標準の算出式
- 固定資産税課税標準 ＝ 固定資産税評価額×1／6
※戸あたり200㎡までは、小規模住宅用地の軽減措置を活用します。
つまり、固定資産税評価額が推計できると固定資産税・都市計画税が推計できます。
- 固定資産税評価額の推計
- 固定資産税評価額の推計値 ＝ 公示価格 × 70％
- 公示価格の推計値 ＝ 路線価 ÷ ０．８
つまり、以下の計算式で、土地部分の固定資産税・都市計画税が推計できます。
【路線価 ÷ ０．８ × ７０％ × 持分 × １．７％】
なお、路線価は国税庁の財産評価基準書路線価図・評価倍率表というサイトで確認することができます。路線価は㎡あたりの路線価を掲示していて、角地などはよりよい評価をしなければなりません。詳しい出方法は他のサイトに譲ります。
固定資産税額・都市計画税の決定方法（東京都の場合）
固定資産税・都市計画税は土地も家屋も以下の算式で計算されます。
- 課税標準×標準税率（1.4％）＝固定資産税額
- 課税標準×標準税率（0.3％）＝都市計画額
つまり、固定資産税・都市計画税の税率は、課税標準に対して1.7％です。「課税標準」とは、税額を決定するにあたっての基礎となる物件の評価額です。評価額は購入価格ではありません。課税標準の額は、都税事務所や市区町村役所が発行する「評価証明」に記載されています。評価証明は個人情報であり、ネットには掲載されておりません。所有者本人が税務当局に出向くか、委任状に基づく調査が必要です。
マンションと戸建の違い
戸建は価格の中に土地が占める要素が多いため、土地の比重が高くなります。逆に、マンションは鉄筋コンクリートであるため、建物の比重が高くなります。ただし軽減措置があるため、戸建の税額は補正されています。経験的には、同じエリアのファミリータイプならマンションも戸建では、戸建てがやや高いくらいになります。
土地に対する税
土地は償却されませんので、評価額が見なおされない限り税額も変わりません。３年ごとの見直しで評価額が変更により税額も変わります。土地は評価額に基づいて永続的に払う必要があります。
ただ、土地には強い軽減措置があります。住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」と呼び、課税標準額が1/6に軽減されます（200平方メートルを超える部分は課税標準額が1/3に軽減）。
- 戸建の場合は価格の中での土地の比重が高いため、固定資産税の割合のなかでも土地部分が高いものとなっています。したがって、軽減措置の恩恵がきいて、一般市民が負担できないような、著しく高い固定資産税となることはありません。
- マンションの場合は、敷地戸建より大きいですが、共有資産を負担している割合で持分を算出しします。共有持分の比率に応じます。そのため各住宅への土地の課税は少なくなっています。マンションは土地の固定資産税に関しては安く計算されます。
建物に対する税
建物に対する課税も評価額の1.7％（＝1.4＋0.3）です。ただし、評価額を見ると、木造である戸建てに対し、マンションはコンクリート造。建物がしっかりしており、その分評価が高くなります。
また、忘れてはいけないのが減価償却。建物は木造一戸建ての減価償却は約２４年間であり、この期間で評価額がなくなる（固定資産税が無くなる）のに対し、マンションの減価償却は約４８年間と長い間評価額が残ります。結果、固定資産税も減りにくいという構造です。
軽減措置については、新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は3年間、3階建以上の耐火構造または準耐火構造の建物は5年間、固定資産税が1/2になります。対象住宅は居住部分が建物全体の面積の1/2以上あることです。こちらは期間を区切っての軽減措置となります。つまり、一戸建の場合は4年目、マンションの場合には6年目に税額が上がます。
売却の税金の種類
所得税（譲渡所得）不動産を売却するときにかかる税金は、印紙税と所得税です
譲渡の所得の税金
譲渡所得とは「利益」に対して課税されます。詳しくは減価償却などありますが、かいつまんで言うと、「利益」とは、不動産を売却した価格から、売却に要した経費と取得に要した経費を差し引いた後に残ったものです。
不動産の譲渡所得に対する所得税は、通常の所得から分離して、別枠で計算をすることになっています（分離課税）。税率も異なり、所有期間が短いほうが高い税率が課税されます。
印紙税
印紙税は契約金額によって決まっています。売却の時も冒頭でご紹介した「売買契約書」の印紙と同じ税額です。
