借地権のマンション
借地権は民法にもとづき地上権と賃借権の2種類に分類され、借地借家法により「新法借地権」「旧法借地権」「定期借地権」に分類されます。
借地人の権利は誠実な対応をすれば借地借家法により強い保護があります。住宅ローンの取扱いができない銀行もあります。
借地権は、地主と借主の相対による部分が強く、内容が見えにくいのも特徴です。更新料、建替承諾料などが発生することがあります。また、賃借権では名義変更承諾料などが生じる場合があります。
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借地権の分類
借地権を分類する考え方はいくつかあります。法律用語になりますが、主に「賃借権」「地上権」という分類、「新法」「旧法」「定期」という分類が多く利用されます。いづれも地代は支払う必要があります。
地上権と賃借権
「地上権」とは「物権」です。「物件」とは他人は一切関係なく、独自に自らの権利を主張できる権利です。権利 （土地の権利）は登記することができ、土地上の建物を第三者に売却したり転貸することも自由です。地上権は割とつい良い権利です。
一方、賃借権は「債権」です。契約によって発生する権利関係です。具体的には大家さんは土地を貸し、賃借人は地代を払うという人間関係です。権利義務の関係は契約書により規定しています。債権とは人間関係のことだと言い換えることもできます。債権では契約者同士の合意が重視されます。そのため、第三者は係わりづらい権利です。
地上権と賃借権の違いは住宅ローンにも影響します。詳しくは借地権の住宅ローンでも解説を記述しました。ご覧ください。
新法・旧法・定期借地権
平成4年より以前の「借地法」が適用された借地権のことを「旧法借地権」と呼んでいます。旧法借地権は法律と裁判例の積み重ねにより、事実上、半永久的に貸し続ける必要がありました。
平成4年に制定された借地借家法が適用されている借地権が「新法借地権」といいます。旧法借地権では地主が委縮してしまい、むしろ取引が停滞してしまう弊害が見られるようになったので、新法では、期間の規定が短縮されたことに加え、立ち退き料を支払うことで地主からの借地明け渡し請求が認められやすい規定に改められました。
定期借地権とは通常の借地権と異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後は更新できないという規定の借地権です。必ず土地を返還しなければならず、契約書に書いている通りになります。地主の権利が強くなる半面、土地費用が安くなることが期待されています。
底地
借地権等が付着している宅地における当該宅地の所有権。つまり、宅地に建物の所有を目的とする地上権・賃借権を設定した場合、その宅地の所有権を指すものです。所有権に地上権・賃借権を設定すると地主に帰属する不完全所有権と借地人に帰属する借地権とに分かれるがこの不完全所有権が底地です。
借地権のマンションのメリットとデメリット
借地権のマンションのメリット
借地権のマンションのメリットはいくつかありますが、お金に関することが多いでしょう。土地の権利取得費がいくらか安くなること、土地の固定資産税は不要であること、売買時の登録免許税が安くなること等が挙げられます。メリットがある一方で、注意すべきこともあります。
すべての銀行の住宅ローンが使えるわけではない
借地権のマンションの住宅ローンはリンクをご覧ください。当該借地権の抵当権の設定可否によって、金融機関の取り扱いが変わります。地上権や登記された賃借権の場合は問題になりにくい一方で、賃借権の場合は具体的な事情により状況が分かれます。
更新料や譲渡承諾料がある
賃貸人（大家さん）の承諾の対価として、賃借人（店子）から賃貸人に支払われる金銭のことをです。譲渡承諾料や名義書換料と言っています。
更新料
更新については、借地借家法によれば、借地権は更新時に建物が存在していれば原則更新が可能です。仮に地主が更新を拒絶しても、裁判による判決で更新すること自体は可能です。しかし更新料は契約書の規定によります。「更新料は不要」という借地人有利の一方的な論調もありますが、一律ではありません。裁判所の判例も割れています。判例では、あくまでも地域の事情や当事者の合意やトラブルの背景や当事者間の事情も含めて、総合的に判断しているようです。もっとも、都内のマンションは更新料が必要とみられる契約がほとんどだったと感じます。
譲渡承諾料（名義変更料）
マンションを売却する場合、敷地利用権が賃借権の場合はかならず賃貸人の承諾が必要ですが、このときに譲渡承諾料を授受することがあります。
冒頭、賃借権が債権であることを申し上げましたが、賃借権は大家さんと借受人との信頼関係、個人的な関係で成り立っているのが原則で、他の人に貸すとなると、大家さんは断る自由があると考えるのが原則です。そこで、解決する慣習として、譲渡承諾料で手を打ちます。
具体的には契約の内容に基づきます。経験的には、都内のマンションは承諾料が必要だったケースほとんどだったと感じます。名義変更料は旧オーナーが支払う取り決めが多いようでしたが、決まっているわけではありません。
一方で、地上権は自由な売買が可能です。地上権は物権で、使用・収益ができる権利です（利用したり貸すことができる権利です。しかし売却ができません）。使用・収益ができる権利を、地主の承諾なしに譲渡できます。
建替承諾料
借地上の建物を建て替える場合、建て替えの承諾の対価として地主（賃貸人）に支払う金銭を一般に承諾料といいます。注意したいのは「木造」→「鉄筋コンクリート又は鉄骨造」に建て替える場合。適応する借地借家法の定義が変わるので（最低契約期間が２０年→３０年）承諾料も増額される場合が多い。
借地の内容は具体的な契約内容によって変わる。
地代・更新料・譲渡承諾料の内容は個別的・相対的
借地権による土地・建物を購入する際には、毎月の 「地代」 の金額だけでなく、「更新料」の有無と金額の算定方法、譲渡や建替えなどの場合における「承諾料 （名義書換料） 」の有無と金額の算定方法 （契約上の取り決め） について十分に注意して確認することが必要です。
名義変更料や更新料の相場は相対的な要素があります。借地権のマンションでは、地代・更新料・名義変更料（譲渡承諾料）は賃借人と土地の所有者との間で交わす借地契約の条件によります。ただ、契約書に明記しているとありがたいのですが、決まっているわけではありません。あえて金額（賃料・各種承諾料）の設定を曖昧にしている契約も多く、価格が見えにくいのが実情です。
一般的に地代は固定資産税の３～４倍。更新料は借地権価格の５～１０％。名義変更料は売却代金の１０％と言われておりますが、これは取り決め次第です。決まっていない場合には相談となりますので、更新の時期に想定外のことを言われることもあります。
承諾は必ず必要な行為です。買主が住宅ローンの手続きをするのにも土地所有者の承諾が必ず必要になります。このため所有権のマンションと比べて、若干流通性が低くなることはいなめません。お買い得か否かは、それらの全てを勘案した上で判断すべきでしょう。
なお、中古マンションの場合、更新料はマンション全体で支払うことになります。つまり、敷地の持分にしたがって、按分して支払う義務が発生することになります。
オーナーの一存で建替えはできない
建替えの場合、賃借権の場合厄介で、建物所有者の一存で建て替えはできません。土地賃貸借契約書においても、建替えを禁止する条項が入っているケースが多いと思います。もっとも、実務上においては、地主が承諾する引き換えとして承諾料の授受を行います。
借地権は建物所有者の一存で建て替えができない
敷地を分離処分されるリスク
非常にレアなケースですが、古い借地権のマンションでは、管理規約において敷地利用権の分離処分を禁止されていないなどして、敷地だけを売り払うというケースが発生することがあります。不動産登記法上44条第1項第9号によれば、「登記された敷地利用権であって分離処分が禁止されるものは敷地権と呼ばれる」とされており、建物と土地は一体で取引がなされます。この制度ができる前の昭和58年より前は、通常は管理規約において「敷地と建物の分離処分の禁止」を謳っています。いづれかの事項が確認できれば、敷地だけを売り払うというケースは発生しえません（厳密には「管理規約」だけが根拠となっている場合は敷地のみの売買が行われる可能性がありえますが、裁判をすれば管理規約が根拠になって、そのような売買は必ず阻止されますから、無駄なことをする人はいません。）
しかし、古いマンションでは管理規約に敷地利用権の分離処分を禁止する規定がない場合が稀にあります。注意が必要です。先日もこのようなことが背景にあるとみられる事件がネットをにぎわせました。
http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65891413.html
もっとも、借地権にローンを付ける場合には銀行も慎重になりますので、その一環として管理規約もしっかり確認することがほとんどです。そのため、このようなリスクが存在するマンションにはローンがつくことは滅多ないと思います。通常は購入できないので心配に及ぶことはありません。
期限が到来したら？立ち退き？
マンションを検討される方が感じる一番最初の疑問は、借地期限が到来した時、どうなるんだろうということです。すなわち、建物を取り壊さなければならないのかどうかという点です。この答えは、「旧法」「新法」「定期借地権」の記述に注目してください。
新法・旧法
契約の内容さえ遵守すれば借地人の権利は充分保護されています。とくに、旧法の借地権でのマンションならさほど問題ではありません。たとえば、突如として建物の撤去させられるなどは、まったく考えづらいものとなっています。
「旧法（借地権）」「新法（借地権）」は、建物が存続していて、地代、更新料を適切に処理すれば、取壊しさせられるリスクは低いです。ただ、新法ではお金（立ち退き料）で解決しやすくなりました。
定期借地権
法律的に期限が来たら、取壊しを原則とするのは、「定期借地権」です。更新による立ち退きのリスクを嫌う場合には、定期借地権は選択肢にはなりえません。
新法と旧法の違い
借地借家法の旧法と新法
借地借家法とは、建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借（借地契約）と、建物の賃貸借（借家契約）について定めた特別法です。まれに「借地権は土地・建物の占有を半永久的に保証した法律」と記した解説等がネットでみられますが、一方的に借地人・借家人に占有のお墨付きを与える法律ではありません。たしかに借地権は借地人・借家人に強い対抗力を与えた法律ですが、あくまでも「建物の保護」が目的です。
新法借地権とは1992年までの借地権のことです。新法借地権とは1992年8月1日から開始された借地権です。新旧の借地借家法適用は上記の期日もとに区分けされ、更新後も設定時の法が適用されます。大きな特徴は旧法借地権とは「一度貸したら、土地が永久に戻ってこない権利」とされていたの対し、新法では、更新の拒絶要件が明確化されて地主の権利を取り戻しやすくなりました。
旧法で設定された借地家は、引き続き旧法が適用されます。旧法ではその存続期間が木造等で最低20年 （法定30年） 、マンションなどでは最低30年 （法定60年） となっています。これが新法では建物構造に関係なく最低30年 （これ以上の期間は自由） とされたほか、旧法ではあいまいだった地主からの更新拒絶の要件を、新法ではある程度明確にしています。
存続期間
借地権の権利の存続期間は、旧法では存続期間は、堅固な建物は30年以上、非強固な建物は20年間以上です（特段の合意がない場合は堅固な建物は６０年、非強固な建物は３０年間）。更新時は、堅固建物で３０年以上、非堅固建物で２０年以上です。
新法では新規設定時は建物のタイプを問わず３０年です。その後の更新で２０年、さらに次以降の更新では１０年となります。
なお堅固な建物とは容易に除却できない建物であり、ＲＣ・ＳＲＣ造のマンションは「堅固な建物」となります。木造などは非強固な建物です。
更新拒絶
旧法においては更新の請求をしなかった場合でも法定更新となり、裁判になれば、悪質な借主でない限り、よほどのことがない限り更新はとなります。新法でも実質的な判断基準は変わっていないとも言えますが、裁判所の判断では、土地の使用を必要とする事情（正当事由）のほか、立退料を交付により拒絶を認めるなどの場合があります。
朽廃時の取り扱い
朽廃（きゅうはい）とは、建物が老朽化して使用できない状態のことです。ただのボロのみならず、全体的に観察して、どうみても、もはや建物としての資産価値がなく、利用もできない状態のことをいいます。
旧法では、約定による期間の合意があると、借地権存続期間中に建物が朽廃した場合においても借地権は消滅しません。
新法では、朽廃による借地権の消滅の規定がありません。逆に言うと、朽廃により借地権が消滅する規定をしても、借地権者にとって不利になるので、その規定は無効となります。
滅失時の取り扱い
旧法では、存続期間の定めがない場合：建物が朽廃すれば借地権も消滅します。存続期間の定めがある場合：建物が朽廃しても借地権は消滅しません。再築する場合では、残存期間を超えて存続する建物を建てる場合でも、地主が遅滞なく異議を述べない限り、建物がなくなった日から堅固建物で30年、非堅固建物で20年、借地期間が延長され、地主は原則として契約解除ができません。
新法では最初の借地権のときは滅失しても借地権は消滅しません。再築が当初の契約期間内の場合には、地主の承諾があれば20年の期間延長されます。承諾がなければ残存期間内での保護となります。しかし当該建物建築の通知から２ヶ月以内に地主が異議を述べなかった場合には、当該承諾があったものとみなされることとされています。更新後の存続期間中に、地主の承諾を得ずに再築された場合は、地主は地上権の消滅請求又は借地契約の解約の申し入れを行うことができます。ただし、地主の再築に関する承諾が得られない場合でも、再築についてやむを得ない事情がある場合には、裁判所に許可を求めることができます。
更新料の取り扱い
新旧で更新料の区別はありません。個別の契約書などの規定に従います。
定期借地権のマンション
平成４年の新法で新たに設けられたのが 「定期借地権」 の規定です。「一般定期借地権」 では、存続期間を50年以上で定めたうえ、借地期間満了時に契約更新をしないこと、建物の買取請求をしないことなどを定めます。地主の「土地が戻らないリスク」がなくなります。したがって土地価格を抑えることが可能になります。一般には３０％くらい所有権のマンションと比べて安くなるといわれております。
しかし、新しい制度ですから50年後にどんな問題が起きるのか、不透明な部分もあります。土地所有者 （地主）と借地人の双方ともに不安感が残るようで、様子見といった状況であり、当初期待されたほど一戸建て、マンションとも物件としては出ていないようです。
定期借地権のマンションは更新不可で、契約期間満了時にはマンションを解体し更地にして土地所有者に返還しなければなりません。これらは所有者の売買代金以外の負担金となります（通常は基金を構築します）。更新が不可ということは、理論上は５０年目に近づくにしたがい価値は下がり、５０年後は無価値となります。５０年後の市場を不安を指摘する人もおります。たとえば、定期借地期間の終わりに近づき、賃貸に回される住戸が増えれば、マンション内の管理や修繕がきちんと行われないといった不安。あるいは５０年目に近づくと、もう買い手がつかなくなり、ゴーストタウンとなるのではないかという不安などです。
銀行も所有権や新旧法の借地権とは違い、完全にウェルカムではありません。つまりローンがつかない場合もあり、流動性を低める結果となります。
いづれにせよ、価格を抑えることができるのは定期借地権付きマンションの魅力ですが、現在社会実験の真最中であり、お客様を社会実験に付き添わすのは、ちょっと引いてしまいます。マーケットの評価がどのようなものになるか、実生活での及ぼす影響は、あと５０年たたないとわかりません。当社としてはあえて注意喚起をしています。新しい、従来の住宅購入者にはなかった発想で割り切れる人でなければ難しいかもしれません。
