新耐震と旧耐震のちがい

公開日:2017年05月04日　更新日：2023年12月29日

author：春日秀典

当社：（株）ロータス不動産のサイトの物件情報では、基本的に新旧耐震の別を記載しております。詳細取材をする前の物件情報もありますので、恐れ入りますが、その場合はお問い合わせくださいますようお願いいたします。

新耐震基準・旧耐震基準とは

現在の耐震基準は新耐震と呼ばれています。建築基準法上の耐震基準です。旧耐震物件のほうが、価格的には下がる傾向があります。

新耐震基準はいつから？

現在の耐震思想につながる耐震基準は革命的な転換は１９８１年の６月１日から施行された耐震基準です。これを「新耐震」と呼んでいます。1978年の宮城県沖地震自身の反省から導入されました。それ以前にも1968年十勝沖地震の反省から、1971年に鉄筋コンクリート構造建物の柱帯筋の基準を強化されています。

定義の違い

新耐震は建築学的には詳細な定義があるのですが、誤解を恐れず、敢えてわかりやすい言い方でをすると、以下のような表現になると思います。

旧耐震は、震度５強程度の中規模地震(数十年に１度)に対してほとんど損傷しないことを目標とし、震度６～７程度の大規模地震(数百年に１度)に対する結果は予測不可能です。

新耐震基準では震度６強～７程度の大規模地震に対して、ある程度の被害は許容するものの、倒壊（崩壊）して人命に危害を及ぼすことのな い程度の性能を有することを目標とすることにしています。

新耐震か旧耐震の見分け方

新耐震と旧耐震の見分け方は、もっぱら着工日を基準にしております。竣工日でないことに注意してください。一般の消費者の方が住宅の検討をするうえで問題なのは、各種広告では着工日は表示されてていないことです。着工日は容易に調べることはできませんので、広告等のデータや建物の外見で新旧耐震を見分けるのは難しいと思います。

「建築確認台帳 記載事項証明」の例
竣工時期は昭和56年6月以降ですが、建築確認の時期が昭和55年であるため、ほぼ確実に旧耐震であることが分かります。（拡大）

確実な調査は建築確認の日を調べる

実は着工日は公的証明でも追いかけることができません。建築の期日を調べる公的な記録証明としては、「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」があります。これらの書類でも着工日はわかりませんが、このなかには証明書には建築確認が出た日が記載されています。建築物は建築確認が出ないと建築できませんから、昭和５６年６月１日以降に公的機関が建築確認を出ている物件は、ほぼ確実に新耐震であると言えます。「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」は、都道府県庁や市区町村役所に行くと、閲覧ないし写しを取得することができます。

広告のデータで適用基準を推測する

そこで、チラ見レベルのご検討段階では、新耐震の推測は竣工日から逆算して計算します。逆算は施工期間の推測をして行います。マンションですと１フロアを作るのに通常は１か月かかります。建物躯体に入る前に、杭工事、基礎工事などがありますが、これらは３か月くらいです。１０階建てですと、１０＋３か月で１３か月くらいと推測できます。ただ、あくまで推測ですので絶対ではありません。最終的には「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」などで確認が必要となります。ただ、役所に行って調査をしますと費用を使った調査になりますので、調べることはコストが必要です。単なる検討段階では詳しく全ての物件の調査を不動産業者にお願いするのは控えましょう。ただ、売主が写しを持っている場合もありますので、契約前でも、状況や物件によっては、検討ステージが真剣である場合には仰せください。「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」を売主から取り寄せるようにしてみます。

調査書で言明を受ける

当社では、契約をいただく場合は、「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」の調査を都道府県庁、市区町村役所で行い、重要事項の説明時に、書面で説明いたしております。また、当社：ロータス不動産では、売買での重要事項説明においては建築確認台帳 記載事項証明は必ず取り寄せますので、その旨を確認していただいて、契約に臨んでいただくことができます。

耐震診断の有無を確認する

科学的な方法で耐震診断を行えば、日付が旧耐震でも、新耐震相当か否かの見極めをすることはできます。新耐震相当ならば耐震基準適合証明の発行が可能です。２階建ての戸建であれば、さほどの費用は掛かりませんが、マンションともなると費用は数百万円からになりますので、現実的ではありません。

しかし、中古マンションのチラシで「耐震基準適合証明が取得可能」とされている物件は、科学的な耐震診断を基礎として、建築士が現地視察と確認検証をした結果、新耐震と同等の性能が期待できるという意味です。旧耐震の時期だとしても、耐震面では新耐震と同等ですので、その点は安心できる物件です。

耐震診断の実施の有無はマンションであれば、「管理にかかる重要事項の調査報告」（重調）を見ると掲載されていることがほとんどです。不動産業者に問い合わせればわかります。

現地に足を運んでみる

マンションに限らず、東京都内に存在する物件であれば、耐震診断をして耐震性が確認された建物について、認証を行っています。マンションのエントランス回りにシールを張り付けている物件を見たことがあるかもしません。重調を見ることができなくても、耐震診断がわからなくても、これならば一目瞭然です。

駆け込み旧耐震

上記のように竣工日から耐震基準の新旧を推測してとしても、推測にすぎません。時期的に微妙な域は詳しく調査をすべきです。

微妙な時期の物件には、駆け込み旧耐震と呼ばれる物件があります。時期を間に合わせるために急いで着工した物件です。もちろん旧耐震基準の方が建築費が安いからです。

旧耐震のデメリット

いくつかのデメリットもありますのでご紹介します。

断定できるデメリットは「地震保険が１割高くなること」「取り扱いできない銀行もあること」ですが、その他の項目は管理状況や耐震診断により判断が変わりますので、断定しづらい部分があるのが実情です。

耐震診断に基づく「耐震基準適合証明が取れる物件」もしくは「瑕疵保証保険が取得できる物件」である場合には、「築古であることによるデメリットの可能性」は消すことはできませんが、旧耐震特有のデメリットはなくなります。

耐震性が劣る可能性

冒頭の「定義の違い」により旧耐震は耐震性が劣る可能性があります。そのため後述のように被害差も生じることもあります。

ただし、当時の施工状態は個別性があるため、厳密に耐震性の強弱を確認するには、耐震診断を実施しなければ判断ができません。

ローン控除等の非課税制度が利用できない

新耐震であることで優遇される税措置はいくつか存在します。

1. 住宅ローン控除
2. 贈与税の非課税制度が利用できない
3. 登録免許税の軽減
4. 不動産取得税の軽減

旧耐震の年代であっても、耐震基準適合証明などが取得できる物件であれば、これらの税優遇措置・軽減措置を受けることが可能です。

地震保険が１割高くなる

旧耐震の年代であっても、耐震基準適合証明などが取得できる物件であれば、地震保険は安くなります。

築年数が古い物件の全般のデメリットが生じる可能性

旧耐震は古い物件ですので、築古物件であることのデメリットが生じる場合があります。具体的には配管の劣化、コンクリートの劣化などですが、築年数が古いというだけでは判断できない事項も存在します。これらは建設後の建物の管理状況の良し悪しにより変化が生じるからです。しがたって、築何年までなら良い物件なのかという問いは、軽率には出せない問題ではあります。

一部の銀行では取扱い不可

旧耐震で取り扱わないと断定している銀行は東京エリアの銀行ですと、「三菱ＵＦＪ銀行」があります。「三井住友銀行」「りそな銀行」は耐震診断の記述内容（重要事項説明書）の記述内容とお客様の属性で対応が変わります。「みずほ銀行」はもともとお客様属性を重視する銀行であるので、旧耐震であることはあまり気にしないようです。

ネット銀行は、表ルールでは築年数により借入限度額の制限を設けていますが、お客様属性を重視する独特の傾向があります。審査を依頼してないと判断することができません。

フラット３５は独自ルールに基づいて対応します。簡素化された独自の判断基準により耐震性を判断して「適合証明」が出されます。適合証明が取得できれば旧耐震でも対応できます。

全国保証に依頼する銀行であれば、昭和５０年以降、面積５０㎡（４０㎡の場合も）以上であれば、対応できます。これにはメガバンクも含まれます。ろうきんは耐震による制限はあるとは聞いていませんので依頼をしてみる価値はあります。地方銀行は旧耐震というより「耐用年数」で判断をしている銀行が多いようです。

新旧基準の被害差

横揺れが続いた東日本大震災では、新旧耐震は有意な差が見られないと言われています。縦ゆれが瞬発的に発生した阪神大大震災のときは新旧耐震で差が出たといわれています。縦揺れ横揺れなど地震タイプ、地盤の良し悪しにも影響を受けるようです。

傾向としては新耐震のほうが耐久性が高いことは見て取れますが、新耐震だから絶対安心というわけではなく、旧耐震だから絶対ダメというわけではありません。熊本地震のケースでいうと、新耐震でも活断層直上にある複雑な架構の建物は被害が大きかったと言われています。

下記に気が付いたリンクを入れます。

国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html

東京カンテイ「東日本大震災宮城県マンション被害状況報」（ｐｄｆファイル）
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/71sinsai-taisin.pdf

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