不動産流通における広告可・広告不可
売却の委託を受けている元付業者が、他の不動産会社にも「広告可」とすると、他の不動産会社（客付け業者）でも、その物件の広告を出すことをできます。
他の不動産会社でも物件の広告を出すことができると、買主は物件の選択枝が増えますし、売主は少ない負担で、売却のルートを広げることが可能です。
ただ、せっかく売却を委託されたのだからと言って、物件を「利権」と考えて、一切広告許可をしない仲介業者が存在します。そのような会社は顧客不在ですので、原則、売却の依頼は避けるべきです。
顧客優先か、自社優先か、売却を依頼する業者を見極める重要なポイントになりますので、依頼先の選定では、「他社に広告を許可するのか」をヒアリングしてみるとよいでしょう。
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目次
物件の認知が広がる広告許可
あまりよく知られていませんが、共同仲介の手段のひとつとして、客付業者が物件を広告する場合があります。それぞれの得意なエリアや分野の物件を選定して、元付業者に許諾をとり、客付け業者の費用で広告をするのです。
共同仲介
効率よく売却をするためには、物件情報を拡散させて、買主の目に触れる必要があります。
不動産仲介においては、２社が１件の取引をまとめることも可能です。仲介業者は売主・買主で担当会社が分かれ、役割分担による取引を行います。これが共同仲介という仲介業界のシステムです。購入でも不動産売却でも重要な基礎知識なので、覚えておいていただくとよいと思います。
広告許可
広告許可という手法があります。これは、元付業者以外にでも、他の不動産会社が物件情報をインターネット上の不動産ポータルサイトや自社ウェブサイト等に広告を掲載することを許可するものです。このようにすると複数の不動産業者が同じ物件を広告することができす。
広告許可として物件情報を公開すると、すべての会社が公平に物件情報を閲覧・検討できるよう開放するのが広告許可のやり方です。日本には約10万社の不動産会社が存在しますので、他社への広告許可を実施することで圧倒的な集客力を発揮できます。当社の場合ではみずから自社サイトやSUUMOへの広告出稿を行いつつ、広告許可をしています。
物件の情報が広くいきわたる仕組みを整えると、多くの検討者の目にとまりますから、売主の売却がスムーズに進めることができます。物件の情報がいきわたることができれば、売主保護になりますし、買主にとっても情報の選択肢が増えますので、いいことばかりです。
広告可で物件情報が拡散
間口が広がれば売れる確率が高くなることは間違いありませんので、従来は、広告可をとして販売を進めるという発想は、売りにくい物件の最終手段でした。
しかし、海外の例を見るまでもなく、すべての物件で、すべての業者が広告を可とすることができるならば、より広く買主候補者に物件情報を行き渡らせることができて、売却が早期高額で進めることができます。
当社でも広告可にすることで、宣伝の間口を広げて売却活動を進める戦略を採用しています。
広告許可される事務・流れ
広告許可の流れとしては、まず元付業者が「レインズ」に物件情報を掲載し、掲載ページ下部に「広告化」といった広告許可の呼びかけを行います。それを受けて、他社が当社物件に広告を出稿するようになります。
広告を許可するのは元付業者
物件広告の許可をするのは元付の不動産業者です。元付業者の判断により許可・不許可を決定しています。客付け業者（買主を募集する側の不動産業者）が、許可を受ける側です。
広告承諾書の事例。このケースでは当社サイトへの掲載を承諾しています。
他社による広告を可
他の不動産業者の物件の広告ではありますが、あくまでも客付け業者は自分の利益のために、自分の負担で広告をしています。
また、集めた顧客は客付け業者の潜在客となります。仮に広告の物件で仲介が決まらなくても、他の物件を決めることができます。顧客リストの作成ができるのが,客付け業者のメリットです。
このようなシステムですので、仲介業者の感覚では、広告は「元付の依頼でしてもらう」のではなく、「客付けの依頼でさせてもらう」という位置づけになっています。
したがって、元付業者が客付け業者による広告を許可すれば、客付け業者は自己の負担で広告をします。
物件がいろんな業者から宣伝される展開
具体的なケースで見てみましょう。当社が売却を受託した墨田区のマンションがあります。実際に広告許可の方針でレインズに掲載した物件です。どんどん情報拡散することが確認いただけると思います。この実例では、最終的に６～７社の広告が掲載され、様々な不動産会社の顧客に物件が見られるようになりました。
当社から販売情報が投下される
字が小さいですが、図の下の元付業者の名所の横に「広告可」と書いてあります。広告をしてもいいですよと呼びかけているのです。
販売情報がＳＵＵＭＯに展開
当社の広告を積極的に許可する方針に対して展開されたＳＵＵＭＯの画像です。５社の仲介業者様が広告掲載の許可を求めてきました。売り出し後１週間の状況です。
同時にアットホームなどに出始める
下の画像はアットホームの画像です。例としてＳＵＵＭＯとアットホームの２つのサイトを上げましたが、ほかの主な不動産情報媒体にはすべて出ています。
不動産各社のサイトに展開される
不動産広告の媒体は各不動産業者のウェブサイトもあります。大手業者様、準大手業者様、地元で展開する中堅業者様の掲載例が確認できたので、下記の画像を掲載しました。
確認できないウェブサイトなどを含めるともっと多くなります。
ありとあらゆる媒体に横展開する
この事例では、おおむね集客が途切れることなく、22組の内見希望者を獲得することができました。
- 主な不動産広告サイトに情報が掲載されると他の提携先のサイトにリンクして伝播します。
- ・@Nifty不動産 ・不動産ジャパン ・OCN不動産 ・Goo不動産 ・スマイティ ・Map Fan Web ・ウィーメンズパーク住まいミル ・いつもNAVI ・30min ・マイスマ ・Goo不動産 ・OCN不動産 ・楽天不動産 ・Mapion ・NAVITIME ・Gaccom ・HOME4U ・スマイティ ・カナデルーム ・マンションノート ・ペットホームウェブ ・MAISOKU ・30min ・住まいサーフィン ・IESHIL ・いえらぶ ・楽待 ・健美家
※各ポータルサイトの提携先はサイト側の都合により変更される場合があります。
売却ルートを狭くする広告不可
しかし、すべての仲介業者が、他社に広告を許可しているわけではありません。なかには、物件情報を独占したいという意図のもと、売れない物件を対策をせずに放置したままの業者もいます。
他社による広告を不可
不動産業者が広告を出すことができるのは、「広告を許可」された物件だけですので、広告が１社しか出ない場合、その元付業者は物件情報は独占できます。しかし元付業者の広告力が低いと、物件情報の拡散は進まない場合があります。スムーズな売却のを著しく下げる可能性があります。法的には違反ではないにせよ、このままだとお客様には不利になります。
悪質な業者だと、物件情報の露出を制限することで「極秘物件」と言っている場合があります。売主もしっかり目を行き届かせることが重要です。
このようなサインで業者間で、広告の「可」「不可」をやり取りしています。
他社にも広告を許可するよう依頼してみよう
売却依頼先の集客が思うように進まない場合、「他社にも広告を許可してください」と依頼をしてみるとよいでしょう。「広告」を許可しない会社は、いろんな反論を言ってくると思いますが、どれも言い訳にすぎません。
たとえば、墨田区２０１２年１１月の例でいうと９８％の物件が広告不可です(広告可は４００件あまりのうち６件)。せっかくつかんだチャンスですから、しっかり両手で手数料を取りたいという気持ちもわかりますが、売主の権利は阻害されます。大切なお金をまもるため、主張してもよいと思います。
広告を自社で独占する動機
広告を自社で独占する動機はシンプルです。売主・買主の双方で仲介に関与することで、ダブルで不動産手数料を取ることを狙いたいからです。これを両手（手数料）といいます。他社による広告を不許可にする業者は両手志向が強いようです。
手数料が両手になれば、同一の作業量で手数料は２倍となります。両手は非常に効率が高いです。これが「広告不可」にする動機です。売却情報を囲い込みたくなるわけですね。
非常に非常に多くの「売却物件募集」のチラシが入っていると思います。これは、物件を押さえて両手取引とすれば、最も効率よく手数料を稼げるためです。不動産営業は物件ありきですから、物件を押さえることは、客付け業務よりはるかに効率的です。
