フラット３５の概要とメリットとデメリット
フラット３５は、長期の全期間固定金利ローンです。国家的事業として行われています。審査基準に合致すれば、パート・アルバイトの方、自営業者などの方々も対象になりますし、勤続年数に対する縛りもありません。
国が関与するローンですので、適切な技術基準があります。その証明書を「適合証明」といいます。
貸し出しに寛容な反面、フラット３５には税金が入っているため、不正に対してはかなり厳しい対応となります。
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フラット３５とは
フラット３５とは、住宅金融公庫の業務を継承した独立行政法人である住宅金融支援機構が、取り扱い先の各民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品の愛称です。
- 住宅金融公庫
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昭和２５年に制定され住宅建設資金融資を専門に扱う金融機関として、全額政府出資で設立された、かつて存在した公的金融機関です。2007年3月31日に廃止され、4月1日より独立行政法人住宅金融支援機構に業務が引き継がれました。
フラット３５はメリット多数のローン
国が関与するローンですので、メリットも多数あります。まず、地震や耐久性などで適切な技術基準があります。親子リレーローンや買い替えに柔軟に対応します。
審査基準に合致すれば、パート・アルバイトの方も対象になりますし、勤続年数に対する縛りもありません。保証人も不要です。固定金利ですので将来の金利変動に対しても不安はありませんし、固定金利にあっては、通常の銀行なら大手の勤務者などと同じような低金利で提供できます。
基本的なスキームと概要
フラット３５は、長期固定金利住宅ローンを組むならば検討対象の第一です。フラット３５を利用するには、物件が住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが必要です。全期間固定金利は毎回の返済額が確定しているので、計画的な返済を行うことができます。
フラット３５では、ＡＲＵＨＩさんが「フラット３５シェアＮＯ１」を謳っていますが、これはつまり、他の会社も取り扱いがあるということです。実は、全国では数十の金融機関が取り扱いがあります。フラット３５の取扱金融機関は銀行・信用金庫・労働金庫など預金取扱金融機関の一部と、フラット35を扱うノンバンク（モーゲージバンク・信販・住宅金融専門会社）であり、実に多様です。
国民の皆様から強いご要望のある長期・固定金利の住宅ローン（フラット３５（注））の提供を民間金融機関において実現するため公的機関の信用力を活用して「証券化」を行うものです。
証券化支援事業の目的からの抜粋
フラット３５では必要資金の９割まで貸してくれる制度になっています。自己資金が１０％以上出せないお客様では、残りの１０％部分は「フラットプラス」「フラットα」などと呼ばれる、資金から調達する必要があります。
基本的な商品の概要
| 項目 | サービス内容 |
|---|---|
| 対応業者 | 銀行系、ノンバンク系、その他金融機関系など多数 |
| 金利 | 各金融機関が独自に設定 |
| 優遇金利制度 | フラット３５Ｓ、フラット３５リノベなど物件の条件により変化 保証型フラット３５等が自己資金率により変化 |
| 貸出限度額 | 総資金額の９割まで 残り１割はローン業者のプロパーローンを利用 |
※ノンバンクとは金融機関以外で貸付などの与信業務を行なう機関のことで、貸金業者がこれに相当します。クレジット会社、信販会社、ファイナンス会社、住宅金融専門会社（住専）などのことです。フラット３５分野では、ノンバンク金融機関の伸びが大きくなっています。
フラット３５の商品の特徴
いろんな提供会社がある
フラット３５は大元は「独立行政法人住宅金融支援機構」なのですが、具体的には、その国の関連の会社と提携している提供会社によりサービスが提供されます。各社はサービスを競っています。
主なところでは、各社により金利、事務手数料に違いがあります。目につきやすい「金利」は最低金利は横並びになりつつありますが、目につきにくい「事務手数料」やフラット３５が対応しない「１０％分」は、金融会社によりいろいろな方針があります。この辺りは研究してみてもよいでしょう。
保証型というスキームを活用して、頭金を２割入れると、変動金利に限りなく近い金利を提供する会社もあります。
ちなみに、サービス、審査方針にも少しづつ差があります。ローン契約の手続きは、フラット３５の提供者により変わります。すべて同一ではありません。一般的な銀行は銀行手続きを行いますが、銀行系ではない金融機関は、利用の銀行を登録することのなります。オンラインバンキングを利用する決済をすることも可能です。
なお、フラット３５は金融会社によるサービスの違いはあるものの、取次を行う不動産会社によるサービスや金利の違いはありません。
フラット３５の金利
フラット３５は完全固定。設定はフラット３５業者が各社で設定
物件が優良であれば基準金利から０．２５％の優遇がある。
自己資金率が高いと、それに応じた金利の設定をする業者もある。
フラット３５の金利は全期間の固定金利です。一度借りると金利が上がることも下がることもありません。ただし、貸出金利は毎月変更されています。だいたい毎月２０日の金融マーケットをもとに決定されるそうです。
実は、フラット３５は「住宅金融支援機構」からの仕切りの金利があり、各フラット３５業者は仕切りの金利をもとに、独自の金利を決めています。
ただ、あまりにも独自すぎると商品が売れませんので、最近はフラット３５業者も同じような金利になってきています。
主なフラット３５提供業者の基準金利（2021年12月）
| 項目 | 基準金利 |
|---|---|
| みずほ銀行 | １．３３％ |
| りそな銀行 | １．３３％ |
| アルヒ | １．３３％ |
| ファミリーライフサービス | １．３３％ |
| オリックス | １．３３％ |
| ＳＢＩネット銀行 | １．３３％ |
どの業者も基準金利からの割引で金利を設定するので、基準金利を比較するとよいです。この表では手数料低率型の金利で比較しています。アフィリエイトではなく事実に基づいているのでご信頼いただいてよいと思います。
融資手数料のシステム
フラット３５を実施する金融機関は、銀行とは限りません。ノンバンク系の金融機関も融資をしています。大きく分けて、フラット３５では融資手数料のシステムが２タイプあります。一つは、金利を安めにして、融資手数料を取るタイプ。もう一つは、融資手数料を定額割安にして、高めの金利となるタイプです。借入段階で融資手数料を多めに払うか、高めの金利（高金利型）を選択するかは、検討の要素です。
低利で融資手数料を多めに取るタイプはノンバンクの金融機関に多いようです。手数料を割安にするタイプは、銀行などが多いようです。
着目は返済期間です。手数料は返済期間に関わらず一定ですので、返済期間が短いと、手数料の実質負担が多くなり、低金利の有利さの割合は縮小されます。返済期間が長くなりそうで、借り入れ時に多額の手数料を払える余裕がある場合は、「融資手数料型」の利用を検討する価値があるといえます。繰り上げ返済をどんどん行う場合は、固定割安な融資手数料を選択する方がいいでしょう。
主なフラット３５提供業者の融資手数料（2021年12月）
| 項目 | 基準金利 |
|---|---|
| みずほ銀行 | 1.87％（審査により1.045％ ～ 1.430％） |
| りそな銀行 | 1.87％（フラット35Ｓ優遇あり） |
| アルヒ | 2.2％ |
| ファミリーライフサービス | 1.68％ |
| オリックス | 2.2％ |
| ＳＢＩネット銀行 | 1.1％ |
１００％のための補完ローン
フラット３５は必要資金の９０％までしか貸さないのが原則です。フラット３５でも１００％ローンのサービスもあるのですが、こちらは審査基準が厳しく、金利も高くなるので、使い勝手は悪いようです。
そこで、フラット３５を提供するローン金融機関の独自のサービスにより、合わせ技で残りの１０％を補完しています。「フラットプラス」「フラットアルファ」「パッケージ」などの商品名です。これらにより使い勝手を向上させています。
この１０％部分は見過ごされがちですが各社で違う金利で提供しています。
主なフラット３５提供業者の１０％ローンの金利（2021年12月）
| 項目 | 基準金利 |
|---|---|
| みずほ銀行 パッケージ | 2.725％（手数料なし） |
| りそな銀行 すまい・るパッケージ | 2.475％（手数料110,000円） |
| アルヒ フラットα | 3.435％（手数料2.2%） |
| ファミリーライフサービス アシスト３５ | 2.805％（手数料1.1%） |
| オリックス フラット35 ONE | 2.2％（手数料2.2%） |
| ＳＢＩネット銀行 パッケージ | 1.83％（手数料2.2%） |
自己資金が多い場合の金利優遇（保証型の活用）
フラット３５の仕組みの中で、より多くの自己資金がある人は保証型というサービスがあり、さらに低い金利のローンを利用することができます。細かい仕組みは書き記すと長くなるので割愛しますが、自己資金比率の違いにより、優遇幅に金利差を設定しているようです。自己資金が多い人は経験的に金融機関にとってもリスクが低くなるので、金利を低くしてサービスできます。通常のフラット３５よりも多様なサービスラインを展開しています。
単刀直入に「保証型」というサービス名称の会社もありますが、「スーパーフラット」「Ｕ80」などの商品名を設定している場合もあります。
主なフラット３５提供業者の保証型サービス（2021年12月）
| 項目 | 基準金利 |
|---|---|
| みずほ銀行 | なし |
| りそな銀行 | なし |
| アルヒ スーパーフラット | 1.20％（手数料2.2％） 一般団信。自己資金５～９割で別金利商品あり |
| ファミリーライフサービス | 1.10％（手数料2.1％） |
| オリックス | なし |
| ＳＢＩネット銀行 | 1.13％（手数料2.2%） SBI生命の団信・疾病保障付き |
諸費用の借入も可能
2018年4月の制度改定で借入対象となる範囲が広がり、フラット３５においても多用な範囲での諸費用の借入が可能となりました。フラット３５で借り入れ可能な諸費用は以下の通りです。
| 費用名 | 確認書類 | |
| 1 | 住宅ローン契約書に貼る印紙代（利用者負担分） | 住宅ローン契約書 |
| 2 | 不動産仲介業者に払う仲介手数料 | 請求書、領収書など |
| 3 | 既存住宅売買瑕疵担保保険付保にかかる費用（中古住宅購入のみ） | |
| 4 | ホームインスペクション（住宅診断）にかかる費用 | |
| 5 | 登録免許税 | 司法書士、土地家屋調査士などが作成する見積書など |
| 6 | 司法書士報酬または土地家屋調査士報酬（登記にかかる費用） | |
| 7 | 融資手数料 | 取り扱い金融機関で計算するので、こちらで用意しなくてよい |
| 8 | 火災保険料及び地震保険料 | 保険会社が発行した見積書など |
| 出所：フラット35の制度変更。リンク先に出典元となるｐｄｆがあります。 | ||
借入期間は最長３５年
フラット３５は、返済期間を３５年よりも短い設定にすることも可能です。
ときどきお客さまから「フラット３５は５０歳では借りられるのか」というご質問をきくことがあります。その心配をよくよくお聞きしてみると、５０歳だと、８０歳までに、２９年しか借りられないので、フラットは不可と認識されているようでした。しかし、それは誤解です。
フラット３５は、８０歳までに完済、３５年を最長として、２１年～３５年借りることができるという制度です。
ちなみに、２０年以下に返済期間を設定すとするのであればフラット２０という商品があります。「３５」と比べて、「２０」は０．７％安い金利設定です。
最長期間５０年という商品もあります。通称はフラット５０です。５０年でも、返済可能な期間設定は８０歳までということは変わりません。５０年間を単独で借りようとするならば、３０歳までの契約締結が必要となります。親子リレーならば、親世代が３５年を組むならば、年齢は４４才までが限界であり、以降は年齢を重ねるごとに、期間が短くなります。
床面積の制限
情報を移設しました。(フラット３５が利用できる物件の見分け方＞床面積などの制限）
悪用には厳しい
住宅ローンを利用して投資マンションを買ったりする人が一部存在しますが、意外と知られていないことですが、フラット３５は悪用に対してかなり厳しいローンです。
国がやっているローンなので寛大だと思ったら大間違いです。担当者は寛大に対処してくても、ルールや法律通りにしか対応できませんので、寛大な処置は一切できません。
また、フラット３５の利用を前提として投資マンションの購入を勧める不動産業者は、例外なくかなり悪質な業者と言えます。いわゆるハメコミにあい、後で被害を受けるのは買主だけというスキームなので、退け遠ざけましょう。触らぬ神に祟りなし。いい話かどうかなど、考える必要はありません。
フラット３５のメリット
使い勝手の良さがフラット３５のメリット
多くの方が利用できるローン
正規の納税を行っていれば、派遣社員・契約社員の方々はもちろん、パート・アルバイトの方も対象になります。「過去の延滞がない」など、ローンである意味当然の審査基準に合致する必要があります。
低水準の金利
フラット35では金融機関が住宅金融支援機構に住宅ローン債権を譲渡することで金融機関のリスクを低減しています。住宅金融支援期機構は市場で投資家に住宅ローン債権を販売しています。そのため、固定金利のわりに金利は低水準に抑えらることができます。金利は毎月変わりますので、お問い合わせください。
保証料無料・保証人不要
通常の住宅ローンでは金利とは別に保証料を払う必要がありますが、フラット35では保証料は不要です。保証人もいりません。
団体信用保険が選択できる
フラット35は団信がついていますが加入しない自由もあります。団信に加入しない場合は借入金額が0.2％が減額となります。団信が利用できない方々の選択肢になるほか、生命保険に加入することができるのであれば、民間の逓減定期保険に加入する方法がおトクな場合もあります。
親子リレーローン
フラット３５の特徴の一つとして、親子リレーローンがあります。親子の連帯債務により収入を合算できる方式です。収入は親子で合算できるのに対し、返済期間は子の年齢を基準にして最長３５年の利用をすることができます。つまり、子世代の収入が心細い場合の補完的な収入合算や、親世代の年齢が高い場合の期間の延長に活用することができます。
民間金融機関のものと比べて特徴的な商品で、民間の同種の商品は親子の同居が必要等の条件がありますが、フラット３５においては、親世代の非居住型という形態でも利用ができます。
なお、住宅ローン控除のもととなる残高証明の発行は１件で、フラットの側で按分して算出することはしません。住宅ローン控除では、提示された残高証明の情報をもとに、年収による貢献分により比例按分して、確定申告時に、各債務者の想定の借入残高を確定させます。このような方式により税務署に申告すことがオーソドックスな方式です。
買い替えにやさしい
フラット３５の独自のルールとして、買い替え時のメリットがあります。売却側の物件に残債がある売却でも、所有物件の売却活動を行う意思が明確なら、既存ローンの返済額を返済比率に組み込まなくてもよいルールになっています。
一部の銀行を除き、通常の銀行では一時的にせよ２本の住宅ローンを持つ場合には、２本の住宅ローンに基づいて返済比率を算出しなければならず、借入幅が極めて限定されることになります。同様のルールを持つ会社は極めて少なくですので、フラット３５はスムーズな買い替えの助けになります。
適切な技術基準
フラット３５を利用するには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する必要があります。技術基準は、主として耐震・構造面と、マンションでは管理面です。技術基準があるため、一定の安心の目安にもなります。この技術基準を満たしていることの証明として、適合証明を取得する必要があります。
フラット３５のデメリット
固定金利
フラット３５の固定金利は、固定金利のなかでは押さえらえられていますが、変動金利よりは高い金利です。
多くのフラット３５販売業者では手数料という名目で費用請求があります。手数料は２％台が多いですので、実際に費用を負担する感覚は大差がないかもしれません。
適合証明が必要
前の段落で「積雪な技術基準」を上げましたが、適合証明を取ることができない物件では、利用できない場合もあるかもしれません。マンションの場合には「耐震の基準」「管理規約」「２０年以上の長期修繕計画」が適合証明をとるうえで必須なのですが、古いマンションでは、意外と長期修繕計画がない場合があります。
検査費用も必要となり買い手負担となります。相場はだいたい４～５万円くらいとなります。
適合証明の例。建築士が発行するものです。
繰り上げ返済の最低限度額
繰り上げ返済の最低限度額は１０万円からとなっています。多くの民間銀行では「思ったときに思った額で」が可能ですが、若干機動性に欠ける部分があります。これも以前は１００万円からでしたので、改善はしました。
フラット３５の審査
事前審査と本審査
日本では主な信用情報機関は３機関ありますが、フラット３５の本体である住宅金融支援機構ではこの３機関を全部確認します。
しかし、フラット３５の各提供業者においては、業者のポリシーで信用機関を選択していますので、すべての個人信用情報を見ていない場合があります。ＣＩＣだけのところ、全銀協だけのところなどがあるようです。さらには、まったく個人信用情報を確認していない提供業者もいるようです。このように、事前審査では割といい加減な場合があります。
そのため、「簡単審査」などでＯＫだったお客様も、厳密な事前審査や本審査ではＮＧとなる場合があります。注意をしなければなりません。
フラット３５の必要書類
フラット３５にも事前審査というサービスはありますが、経験上、民間銀行等と比べて精度が下がるといわれています。そのため、事前審査よりも本審査を意識した必要生類の収集が重要です。
被雇用者の方（会社員、会社経営者、非正規雇用者）の申込み
○住民票、源泉徴収票（直近２期分）、課税証明（直近２期分）、健康保険証、運転免許証等（写真付きの身分証）
※収入が２か所以上あるは、確定申告書と納税証明その１・その２（直近２期分）
自営業・自由業の方の申込み
○住民票、確定申告書、納税証明その１・その２（直近２期分）、健康保険証、運転免許証等（写真付きの身分証）
※フラット３５では、自由業等の方も２期分の収入資料で大丈夫です。
不動産関連の書類の申込み
不動産関連でもいくつかの書類があります。契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、公図、物件案内図などです。これらは不動産業者が提供してくれますので、早い段階では心配は不要です。
フラット３５の不動産業者スコア
通常、フラット３５のローンのシステムでは適合証明を用いるため、担保評価という概念は重視されておりませんでした。しかし、再販物件の購入では、担保評価を見ている可能性があるようになってきたそうです。
これに加えて、業者スコアとお客様スコアを比較して最終判断を出しているフシが見られます。もし、全く心当たりがないのにフラット３５で落ちるようなことがあれば、業者スコアがネガティブな場合もあります。当社に変えればポジティブになる可能性がありますので、ご相談ください。
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