仲介手数料半額になる理由（からくり）

公開日:2018年03月22日　更新日：2023年11月20日

author：春日秀典

「不動産の仲介」は、２社が「売り」「買い」で、分かれて仲立ちをすることもできます。つまり、当社のサイトに掲載されている物件だけではなく、他社の取り扱い物件も当社で対応できます。このような形態を、「共同仲介」といいます。当社が対応するお客様の分は、当社が自由に料率を設定できますから、仲介手数料は半額でサービスが提供可能です。

筆者の経験の範囲では、仲介業者の仕事は「重要事項調査」のほうが、物件紹介よりもより大切ではないかと、思います。重要事項調査の内容しだいでは、物件キャンセルの可能性もありえますので、調査力と良心が試されるからです。適当な業者にお任せになるよりも、ぜひ当社にお任せください。

法律で決まっているのは「上限」

仲介手数料の３％という数字は、手数料の相場と認識されていますが、法律で決めているのはあくまで上限です。

仲介手数料の計算法

仲介手数料のに関する法律の取り決めは、正しくは「物件価格の３％＋６万円に消費税を乗じた額を上限とする」です。より厳密に表現すると、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号）第２条に記載があります。
売買又は交換の媒介に関する報酬の額以下の通りになります。
売買の仲介手数料の計算式＝価格の３％＋６万円＋消費税
例）3000万円の物件ですと、１００．８万円です。

しかし、よく注意してみると、法律記載の３％や１ヶ月はあくまでも「上限」です。「３％にすべし」書いておりません。相場はあくまでも相場です。実際の手数料価格はそれぞれの業者が自由に設定できます。仲介手数料自体は不動産業者が業務を継続するための対価で、重要な意義がありますが、金額の設定は業者の自由です。

報酬は定率、業務は定型

当社の取扱物件は、地域と会社規模の特性上、マンション、一戸建てが多くなります。つまり居住用の不動産です。厳密に言いますと、一戸建ての場合は敷地調査にスキルが必要ですが、このような不動産種別では大体同じような業務内容になります。

しかし、冒頭でご案内した通り、比率で考えると、倍の価格なら仲介手数料は倍です。４０００万円の中古マンションと２０００万の物件では倍になります。しかし、以下のようなことがありえるでしょうか？

• 「葛飾区のマンションは、杉並区のマンションの半分の対応力で処理できる」
• 「西葛西の一戸建ての仲介は、西葛西のマンションの２倍のコストがかかる」

そのようなことは絶対にありません。買うお客様、売るお客様、どんな物件も一生懸命です。仲介人も手抜きはできません。しかし、仲介手数料は倍になるというのは、実は変な話です。実際には半額の手数料でも対応は可能なのです。

経営努力

不動産業のコストは、人件費と広告費です。店舗運営費、広告費、営業マンの歩合経費です。不動産仲介業はモノの仕入れがなく創業は簡単ですが、費用が結構多くなりますので、意外とリスクもある商売です。特に広告費は、日々頻繁に不動産広告を目にされるように、各社相当額を広告費につぎ込んでいます。見た目（店舗や広告）を見栄えよくしておけば、なんとなく信頼してしまう方々も、残念ながら一定の確率で存在します。現地販売は人件費、広告費などがかかり、一発必中ですので、しつこいセールスが欠かせません。このような見栄えをよくするための費用が「コスト」として跳ね返ってきます。

しかし、当社では不動産業界の常識ともいえる過剰な広告コストを大幅に削減。その結果、仲介手数料を抑えています。

仲介手数料が半額になるケース

仲介手数料が半額になるケースはおおむね以下のとおりです。手数料無料以外の場合は原則として半額として設定しています。手数料無料になる物件と見極める法は、「手数料無料物件の見分け方」を是非ご覧ください。

個人が売主の物件

個人が売主である中古住宅、土地は、仲介手数料をお願いします。多くの場合では、個人が売主の物件の場合は売主に付く不動産業者がいて、当社は売主・買主の両方を担当するか、もしくは客付けという立場で取引に関与します。客付けの場合は共同仲介といいます。他で広告に出ている物件でも、原則対応が可能です。手数料が無料なのか半額なのか、一般的な不動産広告ではわかりづらいと思います。簡単に見積もりができますので「仲介手数料の見積もりフォーム」からご遠慮なくお問い合わせください。

ちなみに、当社による両手間のお取引の場合においても、おそれながら半額の手数料をお願いしております。個人間の取引は不動産仲介業者が介在することで成立する取引です。不動産業者が絡むことに社会的な意義を見出すことができます。そのため、おそれながら、正当な対価としてお願いしております。

専任物件（専属専任物件）

本来手数料無料になる物件でも、売主が特定の仲介業者に専任媒介で物件の売却を依頼している場合、売主の手数料はこの業者が取得しますので、手数料が無料にはなりません。このような場合は当社は「客付け業者」として共同仲介により対応しますので、上記と同様、手数料半額で対応しております。※ちなみに「専任」とは「当該物件の取り扱いを選任で行う不動産屋」という意味ではありません。

売主の関係会社が仲介人

売主の関係会社が仲介に入っている場合、その業者を外せず、事実上、当社からの客付けも拒否されます。「取引態様の表示」では専任等の記述はありませんが、事実上の専任となります。

売主が仲介業者に手数料を払わない場合

売主の方針により、仲介業者に手数料を払わない場合があります。売れ行きが悪く、プライスダウンを重ねて物件の予算がないので仲介手数料を削った場合などのケースが多いようです。この場合は買主に対しては手数料無料にできません。「売主の関係会社が仲介人」の場合と「売主が仲介業者に手数料を払わない場合」については、買主様にも諦めていただくしかないというのが本音で、やむを得ずお願いする次第です。

手数料半額以外・例外

比較的定額の物件

当社では、原則として成約価格２０００万円以上とさせていただいております。

業務が煩雑な物件

投資用一棟マンション、開発用素地などは業務内容が異なりますので、別途のご相談とさせていただきます。

一棟収益マンションの仲介や、一街区の開発用地の仲介などは、やることが煩雑になったり、複雑になったりします。たとえば一棟収益マンションでは入居者との調整が必要です。一街区の開発用地では、専門的な知識も必要で、成約にも時間がかかります。（開発会社側の従業員として）筆者はどちらも経験がありますが、このように、種別が違ってくれば仲介手数料は別体系で考えるべきです。当社でもそのように考えています。

ビル等は、入居者の家賃の行き先が変わりますので、手続きは煩雑です。

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