あらゆる物件情報を調べる方法（売買物件）
隠していては物件は売れません。悪質な業者だとしても、売り出しをしなければ集客できません。ネットなど目につく以外の場所に物件が存在するかどうかを、事実上気にしなくてもいいです。
実務では、nifty不動産など、不動産情報サイトのほうが物件数が豊富で早いです。レインズに掲載しない悪質な業者でも、ネットには掲載します。
安ければ業者が買います。「未公開」「掘出し物」の甘言は、情報弱者を吊り上げるツールだと考えてよいです。売主がボランティア的に誰かを優遇する理由はありません。
ネットで気になる物件をピック アップしていただければ、当社が対応できる物件については、レインズなどを確認して、手数料割引での取り扱いが可能かお伝えいたします。⇒が気になる物件のリクエストページへ
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ネットの物件情報が最も多く早い
「ほかにいい物件がないですか」という質問はしばしばいただきます。他に物件はありませんかという問いは、意外と難しいご質問です。ほかで見かけない物件を探しているのかもしれませんが、基本的にそうした物件は存在しません。
平成初期には隠し物件もありましたが、令和となった今では全ての物件情報が公開され、思いがけない掘り出し物はほぼ存在しません。
今見ているものが最も好条件の可能性が高い
人間は、物件探しでは、誰しも条件の良いものから確認します。わざわざ悪条件の物件から探し始める人はいません。
現在、最有望の物件として候補になっている物件は、実際は、ほんとうに有望な物件である可能性は高いわけです。全ての物件は何かのカタチで公開されるということは、我々不動産業者は理解しています。
「未公開」「掘り出し物」といった言葉は、気持ちを揺らがせて、興味を引くための演出にすぎません。
不動産営業では「臨場感」が重視されます。興味があれば「臨場感 不動産」で検索してみてください。
レインズよりもインターネットの方が先に出る
いわゆる「囲い込まれている物件」でも、一般向けの広告掲載自体は、不動産業者は必ず行います。売主も自分の物件の情報をネットで確認するため、ネットに掲載しない選択肢はありません。
売り止め・囲い込みは大手に多い現象です。当社では対応できない場合がありますが、そのことも含め、当社は正確にご報告します。問い合わせること自体は無料ですので、損はありませんから、ぜひなんどでも、購入のお問い合わせをしていただければと思います。
店頭にひっそりと存在する物件はある？
町の不動産屋にネットに出ていない物件があることもあります。特に高齢の売主や業者がネットを活用していないケースです。
このような業者の物件が全くネットに出ないかというと、実は違います。実際には、客付け業者が元付業者の代わりに広告を出しています。共同仲介を前提として、広告の許可を取り付けています。
ときどき全く同じ物件が複数の不動産屋から広告が出る場合を見ることがあると思います。これは、このような場合が多いです。
物件広告の種類
買主の場合、全ての物件情報を調べるには、レインズを見ずともネットを押さえれば十分です。「見逃しがあるかも」とストレスを感じる人もいるかもしれませんが、囲い込み業者の物件はレインズよりも、ネットのほうが早いです。
いまは競争が激しいので、不動産屋の店頭よりもまずネットです。どの業者もまずポータル、同時に自社サイトに出します。スーモなどのネット広告で、速さと量は十分押さえることができます。
それでは、不動産広告にはどのような種類のものがあるのでしょうか。他の種類も含め、内容を細かく見ていきましょう。
不動産広告の種類と優先順位
不動産サイトの情報は早くて多いのでモバイルでも十分早くておおく情報を集められます。業者間の競争が激しいからです。
不動産ポータルサイト（スーモなど）
スーモなどの有名な不動産広告の専門の広告サイトを「ポータルサイト」と呼びます。広告の専門サイトであり、集客力がありますので不動産業者は無視できません。そのため実際にはポータルサイトでかなりの高い確率で情報収集は可能です。主なポータルは５サイトです。優先度の順に記述します。
元々ポータルとは、門や入口を表し、特に大きな建物の門に使われた言葉です。このことから、ウェブにアクセスするために、様々なコンテンツを有する、巨大なサイトをポータルサイトというようになりました。ここから転じて、住宅に関するあらゆる情報を掲載しているサイトを不動産総合ポータルサイトというようになりました。不動産業界特有の用語だと思われます。suumo、athome、yahoo不動産、lifulhomesなどが有名です。投資用不動産の専業では楽待などが有名です。
ポータルサイトは広告を専業とするサイトであって不動産会社ではありません。主な広告クライアントは不動産会社、建築会社であり、サイトユーザーは一般顧客です。物件等のお問い合わせはポータルサイトを介して、不動産会社等に行きます。ポータルサイトは強い集客力がありますので、一定数の広告が集まっています。
ＳＵＵＭＯなどの不動産ポータルサイトはスピードは速いですが、情報は雑然として、ごちゃごちゃしているサイトもあります。そこで、まずお勧めなのは、次の３サイトです。お時間がないときには、以下の前２社のポータルが見やすく、データが整理されていると思います。
不動産ポータルサイトのイメージ
「スーモ」
・https://suumo.jp/
・「週間住宅情報」と言う紙媒体があったころから続く最古参の不動産情報媒体です。
・不動産業者にとっては集客力が高いですが、出稿価格も高いです。そのため、不動産業者の広告展開の採算性を高めるため、独自性は高い情報が多くなります。そのため、不動産業者が煽り文句で使う「当社限定」の物件の掲載は多いように思います。
「アットホーム」
・https://www.athome.co.jp/
・ポータルサイトを運営する以前から、不動産業者間専用の情報ネットワークを運営していました。不動産屋の店頭で張り出されているＢ４チラシは、実はアットホームが配信しています。小規模の不動産業者と多くの提携があり、利用する不動産業者の数は多く、出稿数も多いと思います。
「不動産ジャパン」
・https://www.fudousan.or.jp/
・不動産ジャパンは不動産流通４団体が共同で運営する不動産統合サイトです。運営する公的サイトとして運営されています。この４団体とは公益法人で、不動産仲介に携わる業者団体の全てです。役所的なので少し地味です。大手仲介業者の情報が連動してインポートされていますが、中小零細では情報が入ってこないこともあります。
他の有力ポータル
他のポータルもできれば確認していただきたいですが、なかでも、以下の３件を押さえれば大丈夫です。
「ホームズ」
・https://www.homes.co.jp/
・ネット対策はもっとも上手です。そのため、目に触れる機会が多いと思います。掲載数を重視した編集方針のようで、複数の不動産業者が同じ情報で重なることもあります。
「ヤフー不動産」
・https://realestate.yahoo.co.jp/
・以前は別のポータルサイトからの連動の情報を掲載していました。最近自らで情報を不動産業者から集めるようになりました。
・低価格でいろいろな不動産業者の情報を集めていますので、複数の不動産業者が同じ情報で重なることが多いです。ただし、大手の不動産業者の業界団体と情報連動していましたが最近解除されましたので、大手の情報はありません。
「オウチーノ」
・https://www.o-uccino.jp/
・大手の不動産業者の業界団体と情報連動してます。そのため、いろんな情報があります。
投資物件向けのポータルサイト
投資向け物件のポータルサイトで有名なのは「楽待」（https://www.rakumachi.jp/）、「健美家」（https://www.kenbiya.com/）です。
その他の不動産広告サイトは？
ほかに「マスコミ」「検索エンジン」「価格比較サイト」が運営する不動産サイトもありますが、すべて、不動産ポータルサイトから配信を受けています。情報の差はありません。好きなサイトを選択していただければよいです。関東エリアの仲介業者では、このようなサイトを慣例的に「リンクサイト」と言っています。
| ポータルサイト | 掲載件数 | 特徴 |
|---|---|---|
| スーモ | 多い | 集客力が高い |
| アットホーム | 普通 | 業者向けシステムが充実 |
| ヤフー不動産 | 普通 | Yahoo!ユーザーにリーチしやすい |
| ホームズ | 多い | ネット対策が得意で検索上位に出やすい |
不動産業者のサイト
ポータルサイトと同じスピードで出てくるのは各不動産業者のサイトです。手持ち客だけでは集客をしきることはできませんので、まずは自社サイトに出すことが基本です。
規模の割には当社のサイトもアクセス数は多いですが、そのような特殊なケースを除くと、大手は日本人のブランド嗜好・安定志向も支えられていますので、一目置くべきかもしれません。大手とは、以下の各社です。
- 三井のリハウス
- 住友不動産販売
- 東急リバブル
- 野村不動産アーバンネット（ノムコム）
- 金融系（「三菱ＵＦＪ」「みずほ」「三井住友」）
- デベロッパー・ゼネコン系（「三菱地所」「大京穴吹」「大成有楽」「東京建物」「長谷工」）
- 鉄道系（「東武」「西武」「京王」「小田急」「京成」）
不動産業者の店頭とレインズの閲覧
正規の不動産業者であれば、店内には「レインズ」などのネットワークが備え付けられています。このネットワークは業者間でしか見られないものです。本来であれば、このようなネットワークは一般に開放すれば消費者の利益にかなうのですが、業界団体の反対で、閲覧できるのは、不動産業者だけです。つまり、お客様が閲覧できるのは、いまのところ業者の店頭だけです。
不動産業者は、レインズ（不動産流通機構。宅地建物取引業法）やアットホームといった、不動産業者専用サイトで物件情報を交換してます。そのため、売却の受任元が自社・他社にかかわらず、共同仲介によって取扱いが可能です。例を挙げますと・・・
ちなみに、本当にまれですが、広告下手な地元の仲介業者・老舗の業者がいて、レインズに簡素な情報を載せているだけで、他は何もしてないことがあります。唯一、掘出し物があるとすれば、これだけかもしれません。一般広告の物件では条件が合わないので、もっと他にないかと感じる場合は、不動産業者の店頭に行ってみるのもいいでしょう。申し上げる通り、「掘り出し物はない」ということを確認するだけでも意味があるかもしれません。
なお、お客さんをコントロールし、囲い込もうという志向が強い不動産業者の店頭では閲覧できないかもしれません。そのような業者は信頼する必要がありません。
仲介手数料無料の対象物件なら当社の会員ページで物件情報を知ることができます。
違法な広告
電柱やカラーコーンに貼っているチラシのあれです。うさん臭さもありますが、特別な物件の予感を感じさせる作戦です。新築の一戸建て、現地限定、しかも広告の業者しか取扱いがないことが多いようです。
「○○未公開 新築一戸建て この近く
××住宅センター090-000-0000」
断る力に自信がある方以外は全くお勧めしません。断る力に自信が必要なのは、本当にしつこい営業が来るからです。なかには乱暴な人もいます。未公開物件と言ってるのはデメリットの方が多いものです。
無許可で違法な広告というのも、このタイプ広告を追いかけることはお勧めしない理由です。堂々と違法をやるということが、どのような人柄や社風かは、察するべしであります。これは不動産の基本ですが、法を守らない会社がお客様を大切にしてくれるわけはありません。
このような広告に出る社名は架空の屋号です。検索しても出てきませんし、不動産業者に足は尽きません。概要が不明な不動産広告は、不動産広告としての要件を備えていませんので、これも違反です。
ポスティング・折込チラシ
ポスティングは効率が良いとはいえないので販売物件単体では対応できない手段です。ただ、配布する相手を絞れるなどのメリットもありますので、「売り募集」の告知と一体で不動産業者は実施することがあります。表面を販売物件広告、裏面を売り物件募集広告にするなどで実施します。
新聞折り込みは以前は効果的な手法だったのですが、現在は住宅用不動産を購入する可能性の高い層が新聞を購読していません。かなり効果が低下してきました。費用対効果を考えるとほんとど実行される方法ではありません。ただし新築タワマンなど、広範な層にむけて大規模に集客をする必要がある物件では使われる場合があります。
未公開の物件を確認したい！
実は、水面下の情報というのは確かに存在します。ただ、水面下の物件で割安な物件は専業の買取業者に紹介されます。これをまず理解しなければならなりません。もしあながた買取業者ではないにもかかわらず、「水面下の物件です」とアプローチされた場合、それは演出にすぎません。
レインズに出る前の物件を見たい！
レインズに出る前の状態の物件は、レインズに公開される１週間前まで、ネットに出てきます。正確には、１週間というのは法律の定めがあるためです。最初にスーモなどの不動産ポータルサイトに出てきます。
当社の売却サービスでは、受託すればレインズに載せます。しかし法律違反を承知で、不動産業者は手数料を両手で取りたいので、レインズに出さない業者もいます。このような物件も、スーモなどのネットには出てきます。
スーモに出す前の物件が知りたい！
スーモなどのポータルサイトに出る前の物件は、営業マン単位で管理しています。「希望の間取り」「希望の場所」「希望の部屋状態」で、スーモに出る前の物件にめぐり合うのは、運と縁の世界のレベルです。このような物件でご自身の要望に沿う物件を探すとなると、天文学的な確率かもしれません。
このような物件を引き当てるには、「あるかもしれなし、 ないかもしれない物件」のため、何百、何千と存在する不動産の営業マンにコンタクトし続ける必要があります。これを組織的に運営しているのが買取業者です。個人がプロ業者と張り合うのは現実的な選択ではありません。
ポータルサイトに出る前の物件を探すという方針は捨てましょう。
水面下の物件でも安いものを買いたい！
まず、水面下の物件のなかで、割安な物件情報は不動産業者が購入します。プロ業者は不動産業者は利益が出ればいいので、特に好みがありません。条件にあえば、何でも買います。
このゾーンの物件を狙うのは現実的ではありません。仕入れのために活動するプロ業者とは購入競争になりません。彼らは見なくても買う場合もあります。ローンキャンセルもありません。条件は柔軟に対応できます。
そこで、消費者の方々が狙うべき水面下の物件は、新規で出てきた普通の相場の物件となります。
本当の意味での未公開の物件ない
「未公開物件」という言葉を目にすることがありますが、それらしい宣伝文句で不動産業者がお客様を引き付けようとしているだけです。本来の意味での未公開ではありません。未公開では決して売ることはできませんからね。
未公開物件＝掘り出し物と勘違いするお客様もいますが、「未公開物件」というキーワードはこのような誤解を狙っているだけです。「未公開物件」の規制はまだないので、事実上使いたい放題です。経験が少ない段階では、「未公開」につられて、ついお問い合わせをしてしまいます。家さがしの経験値が高くなると段々わかってくるようになります。
ところで、実は当社も「非公開」ということで会員登録をお勧めしていますが、この物件は当社が「仲介手数料無料」として広告をすることができない（広告不可物件）だけです。
踊らされないようにしていただきたいと思います
| タイプ | 内容 | 実際に買える可能性 |
|---|---|---|
| 業者向け物件 | 買取業者が優先 | 低い |
| 法律違反の未公開 | 違法な囲い込み | ほぼなし |
| 単なる演出 | 早期契約を狙うための営業戦略 | 中 |
いい物件がない場合の対応策
ほかの物件の選択肢を追求し続ける場合には、あきらめるしかありません。しかしそれができない場合には、現状を受け入れて一工夫をするか、ハードルの高くプロと同等の動きをするほか、選択肢はなくなってくるはずです。
範囲を広げて、もう一度ネットを見てみる
優先すべき事項と妥協できる事項をわけて、妥協できる事項を緩める作戦です。
不動産検索サイト（suumo、ホームズ、athomeweb、ヤフー不動産、オウチーノ）や、他社のホームページに掲載してある物件もふるってお問い合わせください。当社であれば手数料は無料・割引ですので、その分ですでに価格が下がったのと同じですので、ぜひご活用いただければと思います。
現実的な行動としては・・・
現実的には、下記のような不動産検索サイト（suumo、ホームズ、athomeweb、ヤフー不動産、オウチーノ）や、他社のホームページに掲載してある物件もふるってお問い合わいただければと思います。広大な選択肢から選んでいただき、お問い合わせをいただければと思います。
また、これらのサイトに出ている物件をもとにお問い合わせいただければ、即座に仲介手数料無料/半額で対応できるかご案内できます。仲介手数料無料のお問い合わせフォームからか、メールや電話ください。遠慮なくどうぞ。お問い合わせの折には、当方でも物件が認識できますように、物件名、価格、面積などをお手元に控えたり、ホームページのアドレスなどのご準備をお願いいたします。
なお、 新築一戸建て、リフォーム（リノベーション）住宅（マンション・戸建て）なら、仲介手数料無料になる可能性が高いといえます。手数料無料の物件の見分け方は、「仲介手数料無料になるマンションの判断方法」でご案内しています。
不動産業者の店頭に行く
「レインズ」というものをお聞きになったことがあるかもしれません。「レインズ」とは、不動産業者に限定されたネットワークです。レインズを閲覧しながら、双方でコミュニケーションつつ、いろんな物件を見てみるのが効果的です。
いい物件が出るとは保証できませんが、広告下手な町場の業者の情報が、極めてまれに出ていることもあります。レインズは業者間のネットワークですので、公開していません。不動産業者の店頭に限定されます。しかし、コロナ禍以降、ズームなどのオンライン商談も発達してきましたので、店頭に行くまでもなく、オンラインで密度の濃い商談ができるかもしれません。
暴落を待つ
次の現実的な施策は暴落を待つことです。2009年ころのリーマンショック、1990年代初頭のような大きな相場変動がおこると、不動産相場も暴落が起こる可能性があります。このときには、条件の良い物件でも一斉に値下がりをします。
ただ、問題なのは、いったん値上がり傾向が始まると、一時的な調整はありますが、ズンズン値上がりをする傾向があるのが不動産という資産です。ただし、暴落はいつ来るか不明です。仮に暴落が生じたとしても、暴落が起こった時点での値下がりは、今よりも高いのか安いのか、その時にならないと分かりません。また、その暴落がいつ起こるかということ。この２点は、神のみぞ知る世界となります。
不動産の価格というのは、業者（新築マンション・建売・リノベーションマンション）を開発・施工する業者さんが価格設定をしてそれに対して、一般の方々がこの金額だったら売れるでしょうとって考え方で高設定してることが実情です。つまり、売り価格のプライスリーダーは業者さんが先頭を走っています。
それでは、業者さん達って何を考えてるかって言うと、これが意外と考え方はシンプルで、競合他社の仕入れ価格を意識しながら、仕入れ価格を検討しています。買わないと始まんないという発想が非常に強く、追い立てられてるハムスターのように、ぐるぐるぐるぐる回ってるみたいなところがあります。
このようなこと仕組みで相場が流動していくため、いちど高くなり始めると、その傾向がずっと続くあります。つまり、暴落はいつ来るかわかりません。
通常、業者の仕入れは融資によって賄います。高くなり続けた場合、物件価格に対し金融機関がどう判断するかによっても、相場が影響をうけます。金融機関が梯子を外すような事態が、もしあるとすれば、相場が下がることがあるかもしれません。
しかし、実際それが起こったのが「リーマンショック」「平成バブル」ですので、同じように。少なくとも、政府や中央銀行は同じ轍を踏まないよう、気をつけるでしょう。
ローンが利用できない
ちなみに、暴落の本当の問題は、暴落がおこると住宅ローンがつかなくなることです。ただし、これは現金であれば問題はありません。
なお、東京オリンピックが終われば不動産は暴落するという説は多いですが、実際にはよくわかりません。日々調整で値下げは行われております。また、少子化の影響で職人単価は高止まりで、その結果、建築費が下がる傾向はみられません。過信は禁物です。
奇跡を待つ
不動産業者の店頭でも物件が出ず、暴落も待てない場合、本当に最後の頼みの綱は、祈れば通じる出るかもしれません。
ちなみに、祈りだなんて現実的ではないように聞こえますが、ご自身の心の中を見つめなおせば、考え方を整理するきっかけになるかもしれません。ご希望を整理して優先順位を付けることは、祈る・祈らないに係わらず重要です。祈りを通してご希望の観察が進み、意外な物件がいい物件に感じるきっかけになることもあります。
プロ業者と同じように行動する
これまでのお話と矛盾するようですが、実際には「見たことがない物件」も流通しています。それは買取プロ業者の向けの物件です。
当社ような小規模の業者でも、マンションを中心に、プロ業者向けの物件は年に数回はお取扱いはあります。売主さんのリクエストに真摯に対応しようとすると、プロ業者への仕向けが、誠実な動きになります。事情により売り急いでいたり、瑕疵担保免責が必須だったり、「いわく」がついていたりして、普通の販売モードでは対応しづらい物件が多くなります。しかし、マーケット価格よりは少し値ごろ感はあります。
ただ、プロ業者向けの物件を手にしようとすれば、プロと同じ動きをしなければなりません。
一般個人の皆様とは取得の背景も異なります。まず「採算にあえば何でもいいから買う」が大前提です。この段階でプロと同じ行動をとるのは、通常は難しいはずです。２～３階物件を紹介して反応が弱ければ、次はありません。それがわかっているので、買取プロ側も毎日、地元や大手の不動産屋に１００件以上の電話をかけて、不動産業者の店頭には１０件以上飛び込んで・・・ｅｔｃ。このような動きを１日のうちに行います。これは新人担当者の動きではなく、ある程度のベテランも、暇を見つけてはやっていることです。そのうえで、大規模な有力業者の、目を付けた有望な担当者には酒色の接待をして・・・（残念ながら当社は大規模ではありませんので、接待を受けることはほとんどありませんが・・・）。こんなことを、毎日、延々とやっているわけです。そういった面々と同じ土俵で戦おうとしても、実際は現実的ではありません。
