不動産屋を介さないで売買する方法
法的には不動産の売買は売買契約書のみで契約は成立します。したがって、法的には不動産業者を通さずとも契約書を作成することも可能です。
仲介業者の関与がないと、超えられないハードルがあります。住宅ローンや広告宣伝です。自主的な売却で一般市場に売り出すことは非効率といえます。
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不動産屋を通さない売買のハードル
もし、自主的に売却できるのであれば不動産業者に払う手数料は不要です。これは大きな節約になるかもしれません。ただ、自主売却には、２つの大きなハードルがあります。実質的には不動産業者を通したほうが良いという結論になります。
自主売却はできるか
不動産業者を通さず自力で売却をすることも、法律的には可能です。個人間の直売は、必ずしも不動産業者を通す必要はありません。ただ、住宅ローンの取り付けと広告宣伝がハードルとなりますので、実質は困難です。詳しくは『自分で不動産を売却することは可能か』でご説明しています。
ちなみに当社においては、個人間の直売買でも、ご事情により不動産業者のサービスを受けたい方々のために、「個人間売買のサポート」の業務を提供しています。
住宅ローン
住宅ローンを取り付けるとき、必ず提出が必要な書類がいくつかありますが、不動産の契約を証する書面として、「売買契約書」と「重要事項説明書」があります。自主売却を行う場合には、「重要事項説明書」の作成がハードルとなります。
「重要事項説明書」は物件理解にとって必須かつ十分な情報が記載されています。そのなかには、担保価値を明らかにする事項もあります。対象物件の重要事項説明書を提示すれば、金融機関の人は直ちに物件の内容を理解できます。
有効な重要事項説明書には、不動産業者に所属する宅地建物取引士による記名押印が必要です。不動産売買の重要事項説明書の作成は宅地建物取引士の業務独占資格です。無資格の人が作成しても無効となります。
なお、重要事項説明書は宅地建物取引士でなければ作成ができませんが、売買契約書は必ずしも不動産業者の関与は必要ありません。
広告宣伝
不動産の広告宣伝をするには、一般的にはＳＵＵＭＯ、アットホーム等の不動産情報サイトや、不動産業者独自サイトに掲載することで進めると思います。特に重要な媒体はインターネットです。著名な宣伝用のサイトを不動産用語で、「（不動産）ポータルサイト」といいます。
売却の流れの中でも特に大切な広告宣伝において、ポータルサイトに掲載するには、もぐり業者を防止するため、免許を有した不動産業者であることを参加資格の要件としています。
また、不動産業は規制が機微いい業界で、広告にも規制があります。
必要な規制に対する習熟も必要ですので、ポータルサイトには、個人から直接投稿する仕組みにはなっていません。
不動産業の開業には３００万円ちかい準備金と宅地建物取引士の資格が必要です。
このようなことを踏まえると、実質的には、不動産業者を通した不動産売却のほうが良いとと思います。
契約トラブル
インターネットに転がっているひな型を使ったばっかりに、どちらか一方が不利になりすぎたという話は、時々耳にします。素人では、おそらく調べる知識もノウハウもも蓄積されていないでしょう。そのためには、過去の失敗の積み重ねの上にできている不動産業者の契約書、重要事項説明書のノウハウは重要です。
不動産業者ならば売買に関する重要事項を相手方に告知する義務があり、重大な責任があります。重要事項とは、たとえば、欠陥の有無などです。欠陥とは、建物の損傷、床面積の不足、床の傾き、水漏れ、過去の問題などが挙げられます。
むろん個人間売買の場合も売主は物件の重要事項を十分に説明する責任がありますし、売主が欠陥を知りながら伝えなかった場合、契約不適合責任を免れることはできません。しかし、個人の場合は法的な問題児の重大性を十分に認識してるとは限りません。
認識の欠如は説明の不足とつながり、損害賠償請求や契約解除などを可能性を引き起こすことがあります。
不動産屋を通さない売却が適切な場合
上記で２つのハードルを紹介しましたが、これらのハードルを回避できるのであれば、自主売却も一つの方法かもしれません。
不動産を通さない現金売買
お知り合い同士が現金で売買するならば、インターネットに掲載すること不要ですし、住宅ローンも不要です。このような場合には、自分で契約書を書くのも自由ですし、不動産業者以外の法律家に依頼してもいいかもしれません。いきなり登記を担当する司法書士などに相談することもできると思います。
もっとも、不動産の売買は、どのような小さな取引でも、１００万円単位です。高額な売買ですので、トラブルは未然に防ぐべきです。問題が生じたとしても、絶対崩れない信頼関係の方と取引を行うことに留意したほうがいいかもしれません。
売却合意はできているがローンを利用したい
知り合い同士の取引だけど、ローンが必要という方々には、当社は不動産売買のコンサルティングを提供するサービスを用意しています。不動産業者に依頼するよりもはるかに格安ですので、ご検討の余地はあると思います。
実際に当社がお手伝いしたお知り合い同士の売買では、過去に雨漏りが生じた例もあるのですが、不動産業者のノウハウに基づく契約文書の作成を行ったので、文書に基づき対応できたというケースもあります。
『手続きサポート】不動産の個人間売買の重要事項説明書・契約書・住宅ローン』
