中古住宅の売却費用
不動産売却を考えていますか？でも、かかる費用が気になりますよね。その中でも最大のものは仲介手数料です。これはいくらでしょうか？
そして、売却にはいくつかの必須経費があります。あなたの大切な資産を賢く売却するため、知っておくべき費用とは何でしょうか？
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目次
必須経費
売却に係る主な費用は仲介手数料です。買取での売却でかかる費用は「買取で売却するときの流れ・経費」をご覧ください。銀行費用の繰り上げ返済、抵当権抹消の費用などは、当社が受領する以外の費用です。各業者へお支払いください。
仲介手数料
売却費用のなかでもっとも大きな位置を占めるのが仲介手数料です。当社においては３％（税込み）を基本としています。
仲介手数料は成功報酬です。仮に売却活動を依頼しても、成約に至らなければ手数料は発生しません。広告宣伝費などは仲介手数料のなかに含まれています。お客様のたっての希望で特別な売却広告を依頼することもありますがふつうはそのようなことはないでしょう。
当社においては買取への売却は仲介手数料は無料です。一般的な他社の場合は、一般的な売却はもとより、買取業者に売る場合でも売買価格の３％が基本のようですね。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 売却価格 × 5.5% |
| 200万円を超えて400万円以下の金額 | 売却価格 × 4.4% |
| 400万円を超える金額 | 売却価格 × 3.3% |
宅建業法の一部改正により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料は、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」を適用し上限を18万円までとすることが可能です。この上限を適用する場合は、媒介契約時に売主と合意する必要があります。
自主売却が事実上難しいので、３％かどうかは別として、売却にあたり手数料を経費とするのは、止むを得ないと言えるでしょう。
印紙代
契約書には売買価格が記載されますので印紙を貼付して印紙税の実費をご負担いただきます。高額の収入印紙は郵便局などで買い求めることができます。当社へ売却をご依頼いただければ、準備をしておきます。
買主様のローンがある場合は、ローンキャンセルによる白紙解約があるため、売却の場合はご決済時に貼付することがいいかもしれません。当社ではそのようにお勧めしています。
| 売買契約書に記載された価格の区分 | 印紙税額 |
|---|---|
| ５００万円超、１，０００万円以下 | ５千円 |
| １，０００万円超、 ５，０００万円以下 | １万円 |
| ５，０００万円超、１億円以下 | ３万円 |
| １億円超、５億円以下 | ６万円 |
- ５００万円以下、並びに５億円以下の価格区分は割愛しました。
- 上記の価格区分は平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される契約書について該当します。
- 詳細は国税庁のタックスアンサーの「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」もご確認ください。
状況によりかかる経費
経費の中には物件の置かれている状況によりかかるものもあります。
一括繰り上げ返済の手数料
抵当権の設定がある場合、売却では金融機関が発行する抵当権の解除の証書が必要となります。
一般的な繰り上げ返済では、オンラインで一部繰り上げ返済をするには手数料は無料なのですが、売却でローンを完済するには、最後に抹消書類を受け取る必要があるため、店頭での完済が必須です。
店頭での完済の場合には、多くの銀行では手数料を要求するようになっています。２～５万円が相場のようです。
抵当権の抹消
登記簿上に住宅ローン等の抵当権がある場合は、引渡しの前に抵当権の抹消の準備を行います。
件数や司法書士の手数料により金額が変化します。報酬は１．５万～３万円くらいが相場のようです。登録免許税は不動産１件（土地と建物は別々。土地も筆が分かれれば別々）につき1,000円です。残債がなければ、お時間と心得があればご自身でも可能だと思います。
住所変更・氏名変更の登記
登記簿上の住所と現住所が異なる場合は、住所の実態に合わせて、登記を変更します。
こちらも報酬は１．５万～３万円くらいが相場のようです。登録免許税は不動産１件につき1,000円です。お時間と心得があればご自身でもできるかもしれません。
相談により判断すべき費用
買取業者に売る場合はプロであり、境界明示を除いて、後日、すべてリフォームされますので、すので、かようなものは不要です。
境界明示・測量（土地・戸建て）
土地を売却では、しばしばお隣さんの土地との境界が不明瞭な場合があります。境界が不明瞭な場合には境界の明示や測量を求められることが多いようです（交渉途中での条件による）。
土地の形状により費用が異なりますので、具体的な見積もりが必要です。
建物現況調査費用
「雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐朽・腐食、給排水管の故障」は、一般的な不動産売買契約約款において瑕疵とされます。その要因事象の有無を、既存住宅状況調査技術者が調査を行い、報告書を作成します。
欠陥の有無を可視化できますので、売却のときの安心感を提供できます。
リフォーム費用・クリーニング費用
空室で売却を行う場合、著しく状態が劣化した場合は、リフォームをすることで好印象となり、販売が有利になる場合があります。リフォームをするまでもない場合でも、クリーニングをすることで好印象となる場合があります。５万～１０万くらいでしょう。
ホームステージング
販売の好印象度を高めるため、少し綺麗な家具やカーテンを設置することがあります。最も極端なホームステージングの例が新築マンションのモデルルームです。モデルルームのような華美なデザインは不要ですが、お花やカーテンなどがあれば、きれいに見えますね。
空室のお部屋の売却受託では、花を添える程度のサービスであれば、売りやすくするための措置として、当社では自主的・無償で行っています。
解体費用（土地・戸建て）
古家がある土地の場合、解体が契約条件になる場合があります。著しく古い建物の場合は更地にすることで販売が有利になる場合があります。施工環境により費用が異なりますので、具体的な見積もりが必要です。
広告費の負担はありますか？
不動産業者を通して住宅を売却をしようとする場合、ご所有の物件情報を広告することになりますが、お客様に広告費を請求することはございません。共同仲介の協力業者に対する支払いもありません。
譲渡所得に対する課税
売却により資金を受領すると、一定の条件により利益が出てしまう場合があります。利益が出てしまうと所得税が課税されます。
- 居住用不動産には特別控除があります。
- 買い替えの場合には一定の条件により控除枠があります。
- 土地建物の所得は分離して申告しなければなりません。
- 長期譲渡所得と短期譲渡所得の２種類に分かれます。
状況により売却の損失が出る場合があります。その場合は課税されません。むしろ課税の繰り延べができる場合があります。
※詳細は国税庁のタックスアンサー「譲渡所得」「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき」をご確認ください。
